Специфические варианты НСО при сделках с недвижимостью


Пишет Владимир Вайнгорт 2021-03-17

У нас уже шёл разговор на страницах „ДВ“ о проблемах подоходного налога в случае купли-продажи помещений. Но в связи с изменением структуры экономики вследствие пандемии, очевидно на рынок недвижимости двинулись крупные налогооблагаемые по НСО фирмы. И сразу пошли вопросы по применению этого налога при сделках с недвижимостью.

По числу вопросов лидирует случай, когда после продажи недвижимости немедленно возникает т. н. обратный оборот. Это сравнительно новый для нашей налоговой практики вариант налогообложения, выгодный для предпринимателей, поскольку налог с оборота как бы присутствует, но реального движения налоговых денег не происходит. Такая схема применения НСО возникает в нескольких случаях и применяется по желанию продавца недвижимости, о чём он обязан письменно известить Налогово-таможенный департамент. Подчеркнём: обязательности применения такой модели налогообложения закон не предусмотрел. Её можно использовать в трёх случаях.

Первый, когда продаётся нежилое (это обязательное условие) бывшее в использовании помещение, расположенное в специализированном нежилом здании, но возможен вариант, когда нежилое помещение расположено в жилом здании (это может быть не только контора, но и магазин, и предприятие общепита, медицинское помещение и т. п.).

Второй, когда продаётся не помещение, а целое здание. И снова условие — оно должно быть нежилым. Нежилое назначение объекта продажи должно подтверждаться регистровой записью. В этом случае также использование такого способа налогообложения зависит от желания предпринимателя-продавца, хотя отсутствие такого желания выглядит странно. И, тем не менее, на практике бывает — такой возможностью не пользуются. Не из каких-то особых соображений, а по незнанию. Опять-таки, о желании применять этот метод надо обязательно письменно сообщить НТД. Информирование НТД не предусматривает варианта, что налоговики смогут отказать. Оно носит не разрешительный, а уведомительный характер.

И, наконец, третий случай: когда предмет сделки — продажа земельного участка без зданий или сооружений, а сам участок не предназначен для строительства. И снова обсуждаемый нами способ применяется исключительно по желанию предпринимателя и с письменным извещением НТД.

Для сделок с новыми объектами недвижимости этот способ не применяется.

В целях экономии газетной площади не будем рассматривать технологию такого применения НСО. Она подробно описана в законе и ничем не отличается от часто используемой технологии обложения и зачёта НСО при внешнеэкономических операциях.

Следующая интересная для разговора тема: это когда оборот возникает, но не декларируется в Эстонии. Здесь действует общее правило (не имеющее исключений): любая сделка с недвижимостью независимо от её суммы и того, с кем она происходит, всегда отражается в налоговом учёте по правилам той страны, где находится недвижимость. В этой связи возникает вопрос: как применять НСО, если недвижимость продаётся от одной эстонской фирмы другой, но сама эта недвижимость находится не в Эстонии. Подчеркну — без вариантов оборот происходит в стране, где находится недвижимость. С учётом требований установленных там о налогообязанности и прочих положений тамошних законов.

Заметим, что без вариантов облагается оборот при продаже любых (жилых и нежилых) новых помещений до начала их первичной эксплуатации, но это нашим читателям известно. При этом подчеркнём, то „новой“ недвижимость становится при стоимости её ремонта на 10 % выше цены её приобретения. Так же, надеюсь, читателям известно когда и как применять НСО при сдаче помещений (зданий) в аренду.

Не станем рассматривать варианты, когда сделки с недвижимостью — необлагаемый оборот. Это, вообще-то, основой случай при таких сделках и вряд ли кто об этом не знает. Размер НСО (если налог есть по обязанности или по желанию) в случае недвижимости всегда 20 %. Правда, некоторые специалисты полагают верным утверждение, что есть сделка с недвижимостью по ставке 9 %. Эта ставка применяется при посуточном найме жилья (то есть поселении в гостинице либо в посуточно сдаваемой для проживания квартирной собственности). Что правда. Такая льгота существует. Хотя в наше вирусное время, к сожалению, такой наём появляется всё реже и реже. Кстати заметим, что в некоторых странах уже с прошлого года и до окончания пандемии власть ввела нулевую ставку по НСО для посуточного найма, что сразу повышает конкурентоспособность гостиничного бизнеса (цена номеров для физических лиц падает на 9 %). Более того, в определённых пределах суточной цены, при поселении в гостиничном номере здоровых членов семьи, в которой обнаружился у кого-либо позитивный тест на коронавирус, или появился реальный больной, расход на проживание в гостинице здоровых членов семьи разрешено вычитать из налогооблагаемой базы дохода. Очень разумная мера, помогающая и людям и бизнесу. Но это уже налогово-управленческие шахматы. А наша власть не сказать, что даже в шашки играет применительно к сложностям, сопровождающим пандемию. Пока больше её действия похожи на игру в домино. Даст бог, к третьей волне (случись она) власти освоят более сложную игру.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от 10.03.2021






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 14 + 16 + 1? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 6

Журнал «Экспресс-консультация» № 5

Журнал «Экспресс-консультация» № 4

Журнал «Экспресс-консультация» № 3

Журнал «Экспресс-консультация» № 2
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2020, OÜ Kardis