Налоговая цена „удалёнки“


Пишет Владимир Вайнгорт 2020-09-30

Первое бесспорное постэпидемиологическое изменение в нашей бизнес-среде уже определилось: в связи с распространением „удалёнки“ совместный труд коллектива сотрудников в помещении бюро встречается всё реже и, соответственно, снижается потребность в офисных площадях.

Если площади арендовались — проблемы не возникают. А когда контора находится в помещениях принадлежащих фирме, естественно, появляется вопрос: что с этими площадями делать, если они существуют отдельно от производственных помещений. Особенно, когда контора размещалась в специально для того приобретённой квартире, а то и в нескольких рядом расположенных квартирах, приспособленных (перестроенных) под офисы. Ненужной оказывается либо часть площади (если всё-таки несколько человек продолжают трудиться в конторских помещениях), либо излишней становится вся площадь. Сдать такой офис в аренду становится всё труднее. Единственный выход — продать: в существующем виде либо превратив снова в жильё (что может заметно поднять цену). Рассчитывая финансовые результаты такой сделки необходимо учитывать несколько вероятных налоговых последствий.

Первое связано с метаморфозами налога с оборота. Начинать целесообразно с проверки: за время владением недвижимостью возможные расходы на перестройки не превысили ли на 10 % сумму первоначального приобретения помещения. То есть не попадает ли недвижимость под действие нормы 3-го пункта 1-й части статьи 16 Закона о налоге с оборота. Если попадает — продажа помещения (даже если оно продаётся как жильё) должна осуществляться с НСО. А не попадает — жильё продаётся без НСО. Но тогда возникает вторая проблема: если с расходов по перестройке или ремонту зачитывался включённый налог с оборота и с момента зачёта до периода продажи помещения не прошло 10 лет, придётся возвращать налог из расчёта 10 % за год недостающий до десятилетнего срока. Разобравшись с этим налогом переходим к рассмотрению рисков появления подоходного налога.

Они возникнут, если приобретателем квартиры станет лицо, попадающее под понятие „работник“ из 48-й статьи Закона о подоходном налоге, где речь идёт о специальной льготе. По этой статье понятие „работник“ совершенно не то же, что в Законе о трудовом договоре. Специальной льготой окажется разница между рыночной стоимостью квартиры (либо иного помещения) и фактической ценой за которую она уйдёт кому-либо из разряда „работников“ (если цена окажется ниже рыночной). Здесь всё не жёстко, поскольку рыночная цена определяется приглашённым экспертом соответствующего профиля. Но в случае существенного её понижения возникает не только подоходный, но и социальный налог (поскольку появляется специальная льгота).

Соблазн купить недорого такое помещение несомненно возникает у члена правления — собственника (если он в единственном лице). С учётом меняющейся сейчас конъюнктуры вторичного рынка недвижимости даже при всех налоговых ограничениях сделка может оказаться очень интересной. Желание купить возникает также, если в качестве покупателя окажется не член правления, а работающий по трудовому договору менеджер (ничего не мешает оказаться в этой роли собственнику). Тем более в случае с реальным работником средства на покупку могут быть взяты в качестве кредита работнику из той же фирмы под нынешние 0,1 % (то есть, фактически, беспроцентно). А дальше помещение может сдаваться в аренду, цена которой вполне может равняться величине возврата кредита (если график платежей составить соответственный).

В складывающейся постэпидемиологической ситуации с учётом всех аспектов по отношению к офисной недвижимости есть о чём подумать. Но если господа предприниматели станут участниками игры (что вполне может оказаться выгодно) надо скрупулёзно выполнить требования налоговых законов. Чтобы „не выстрелить себе в ногу“. Обращаю внимание заинтересованных читателей: сделки с недвижимостью легко проверяются и почти всегда вызывают интерес „налогового администратора“.

А в случае продажи помещений совершенно никак не связанному с фирмой лицу никаких проблем с подоходным налогом не возникнет. Но потом может оказаться обидно за неиспользованные возможности.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от 23.09.2020






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 29 + 19 + 6? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 1

Журнал «Экспресс-консультация» № 24

Журнал «Экспресс-консультация» № 23

Журнал «Экспресс-консультация» № 22

Закон о подоходном налоге
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2020, OÜ Kardis