„Кардис“ — постоянный партнёр, помощник и защитник квартирных товариществ с высокой, годами проверенной квалификацией.
• Научный руководитель „Кардис“ — доктор экономических наук Владимир Вайнгорт, также член правления Балтийского института жилищной экономики и политики, автор десятков статей о квартирных товариществах в газетах „ДВ“, „МК-Эстония“, „Столица“ и др., консультант межпартийной группы по проблемам КТ.
• Юрист, занимающаяся постоянно квартирными товариществами, магистр права Елена Коростелёва, консультирующаяся по судебным делам КТ.
• Консультант по строительству и оргвопросам Тимур Скоряк, имеет богатый опыт участия в разрешении споров в товариществах и составлению документации.
Обращайтесь в „Кардис“ за советами и не пропускайте семинаров, где рассматривается проблематика КТ.
Информация об этих семинарах доступна
КТ: проблемы и решения

Бесчеловечность как система


Пишет Владимир Вайнгорт 2017-03-08

Булгаковский Воланд так оценил москвичей 20-х годов прошлого века: „Люди, как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было... и милосердие иногда стучится в их сердца... обыкновенные люди... напоминают прежних. Квартирный вопрос только их испортил...“

Как оно было

„Квартирный вопрос“ возникает у Булгакова также в „Собачьем сердце“, где сцена посещения профессорской квартиры жилищной комиссией попросту позаимствована Булгаковым у другого автора, написавшего: „Отряд является в квартиру богатого, осматривает её, находит 5 комнат на двоих мужчин и двух женщин, и говорит: «Вы потеснитесь, граждане, в двух комнатах, а две комнаты приготовьте для поселения в них двух семей из подвала. На время, пока мы... не построим хороших квартир для всех, вам обязательно надо потесниться»“. Кто не читал Булгакова, наверняка видел в одноименном фильме эту сцену. А описал её Ленин в одной из статей начала 1918 года, после чего появился декрет ВЦИК об уплотнении квартир (20 августа 1918 года). Так родились „коммуналки“ (в Эстонии на 12 лет позже), отравлявшие жизнь нескольким поколениям. Но даже в условиях коммунальных квартир люди в подавляющем большинстве сохраняли человеческое достоинство и человеческие отношения, о чём существует целый пласт литературы и воспоминаний обитателей коммуналок. А уж когда наступила оттепель 60-х годов и пошло массовое переселение семей в отдельные квартиры — „хрущобы“ Черёмушек или Мустамяэ заливали волны доброжелательности. О человечности соседских отношений в многоквартирных домах существует кроме литературы живая память современников. Соседи не только ходили друг к другу за солью и спичками, а смотрели вместе телевизор, оставляли на догляд детей, передавали ключи на время отпуска, чтобы цветы поливали... Так было вплоть до приватизации жилья.

Изуверство обыкновенное

На позапрошлой неделе пришло мне письмо от незнакомого таллинца, который в отчаянии обращается по любым адресам — авось, кто даст дельный совет. Он описывает всем и каждому до боли знакомую картину: правление квартирного товарищества заказало проект радикального обновления дома, договорилось об огромном кредите и уже оформляет соответствующие документы. Моего корреспондента беспокоят два момента. Во-первых, ему кажется недостаточной экспертиза проекта. Во-вторых, по его расчётам он лично никаким образом по нынешним и завтрашним своим доходам выпадающую ему долю кредита вернуть не сможет. На мой ему ответ приходит ещё одно письмо. От председателя правления товарищества, который убедительно доказывает: проект эффективный, экспертиза вполне квалифицирована, а жить в доме после ремонта станет комфортнее. И с ужасом я понимаю: авторы писем (судя по текстам вполне образованные люди) оба правы. Просто это правота совершенно непересекающихся систем жизненных ценностей.

Исследовательница кошмаров XX века, философ Ханна Арендт ввела в научный и публицистический оборот понятие „банальности зла“. Она доказала, что преступления тоталитаризма совершались совсем не из идеологического фанатизма, а из частных, скромных по целям банальных интересов подавляющей массы „простых людей“.

Скажите, сравнение некорректно? Отнюдь нет. Когда члены правлений товариществ, понимая неплатёжеспособность отдельных квартирособственников, всё же продавливают решение о кредите, они не могут не понимать: тем самым в недалёкой перспективе приговаривают соседей к потере жилья, что для семьи пожилых людей или одиноких пенсионеров равносильно лишению жизни. И это не метафора, а констатация фактов. Чем, скажите, они отличаются от соседей сердобольно помогавших донести узлы до колонны, идущей в Бабий Яр или к машине, направлявшейся к песчаным рвам Клоога? И если кому-то уж очень не нравится сравнение товарищеского приговора к отъёму жилья со смертельным приговором, то сойдёмся на определении бесчеловечности, когда, например, многодетной семье навязывают непосильную финансовую нагрузку, вынуждая её жить впроголодь (с неминуемыми болезненными последствиями для детей на всю дальнейшую их жизнь).

Согласитесь, отвратительно, когда на чашки весов кладут: с одной стороны, осовремененный фасад, а, с другой, потерю или сокращение чьей-то жизни за этим фасадом.

Судьи кто?

Лишают жилья тех, кто не может или не считает целесообразным платить за реализацию чьих-то инвестиционных мечтаний, не сами „товарищи“. Делают это суды. А они принимают такие решения, поскольку Эстония не ратифицировала статью Европейской социальной хартии, где говорится о праве на жильё. Соответственно, не приспособила к этой норме своё жилищное законодательство. В частности, возник законодательный парадокс: решит товарищество увеличить проём входных дверей на 20 сантиметров, понадобится 100%-ная поддержка всех жильцов, поскольку меняется долевая собственность. Знаю случай, когда все обитатели дома в центре Таллина не могут изменить фасад — один собственник против (история тянется уже 4 года). Таков закон о вещном праве. А взять многомиллионный кредит — достаточно простого большинства голосов на собрании (даже если в шестидесятиквартирном доме на повторном собрании присутствует семь человек и четверо за кредит). Таков тоже закон. Только другой: о квартирном товариществе.

Почти год назад я передал депутату Рийгикогу рекомендации специальной комиссии Организации по экономическому сотрудничеству в Европе, где — в частности — содержится совет ограничить право принятия решения о взятии кредита большинством голосов участников кондоминиума суммой не превышающей его годового оборота и требовать единогласия при кредитовании более крупных проектов. И что?

Кто заинтересован в сохранении нынешнего положения? В первую очередь банки. Затем странная организация — „Кредекс“ (которая ведёт агрессивную маркетинговую кампанию по взятию крупных кредитов). Кто крышует этот порядок? Министерство экономики (создавшее схему, внедряемую „Кредексом“). И Министерство юстиции, на протяжении всего постсоветского периода проводящее законодательную линию в интересах богатого меньшинства. Но все они вместе взятые всего лишь способствуют торжеству „банальности зла“.

Бесчеловечность как система сама по себе легко овладевает массами. Что сто лет назад, что сейчас. И нет простого ответа на вопрос: почему это с нами происходит?

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 01.03.2017


Читать полностью...



В Ласнамяэ живут добрые люди


Пишет Владимир Вайнгорт 2016-12-14

Управа Ласнамяэ вместе с Балтийским институтом жилищной политики провела анкетирование жителей об их отношении к заботам самых незащищённых слоёв.

Первым делом, первым делом медицина

Почти полное единомыслие проявили ласнамяэсцы по поводу доступа к больным бригад „Скорой помощи“. Проблема такова: по данным главврача этой уважаемой структуры Рауля Адласа время приезда к больному в Таллине составляет 7–8 минут. Но иногда оно удлиняется, постольку „Скорой“ препятствуют ворота (шлагбаумы), преграждающие въезд на территорию квартирного товарищества. Во-первых, потому что дистанционное открывание ворот и прочих заграждений кое-где у нас порой отсутствует. Во-вторых, даже если есть, то часто-густо только у жильцов — владельцев машин. Седовласых одуванчиков — пенсионеров этого счастья лишают, как и молодых мам или всяких прочих „безмашинных“ квартирособственников. Как сказал недавно один председатель товарищества: „Им только дай пульт в руки: понапускают чужих машин“. В этом смысле скорая тоже „чужая“ машина.

Вопрос в анкете по этому поводу был задан такой: „Считаете ли Вы целесообразным ввести известный только «Скорой помощи» единый телефонный номер (единый ключ), который позволит открывать ворота или шлагбаумы при въезде на территорию дома?“ И был второй вопрос о таком же „ключе“ для открытия бригадой „Скорой“ входных дверей в подъезды. Ответили более 70 респондентов. На русском и эстонском. На первый вопрос „да“ ответили 85 %. На второй — 65 %. Из тех, кто против, почти все выбрали такой мотив: „Водители «Скорой» могут передать номер телефона (единый ключ) третьим лицам“.

Удивительна всё-таки человеческая психология. 35 % ответивших отрицательно на вопрос анкеты об ускорении доступа „Скорой“, очевидно боятся, что получив, например, „ключ-таблетку“ от входной двери в дом, водитель (или врач), то ли сам в свободное от дежурства время, то ли его знакомый, беспрепятственно проникнет на лестничную клетку. Наверное, с целью грабежа квартир. Но что помешает вору подождать минут пятнадцать и войти на ту же лестничную клетку с первым попавшимся обитателем дома — мы не спрашивали, а наши респонденты не задумывались. Впустить-выпустить при помощи дистанционного „ключа“ каких-либо знакомых на территорию у дома водители „Скорой“, наверное, способны. Но можно ли ставить против опоздания врачей (цена которого жизнь и здоровье) занятое машиноместо? Оказывается, можно. Был один удивительный комментарий, автор его пишет: „Открыть ворота — забота того, кто вызвал скорую. Тем более, вход в дом“. В общем, „их проблемы!“.

Тянет ли „своя ноша“?

Вторая группа вопросов касалась проблем молодых матерей. „Тяжесть“ проблемы точно измерена. Зимой современная коляска с младенцем в полной зимней экипировке весит от 17 до 24 кг. Хорошо, когда есть лифт. А в пятиэтажках по несколько раз в день эту „свою ношу“ мамы тащат на себе. Кстати сказать, часто до нижней отметки, куда подходит лифт, тоже один марш надо преодолеть с коляской наперевес. Ничего не поделаешь. В типовых панельных домах закрывающегося „колясочного“ помещения не предусмотрено.

Вопрос в анкете был таким: „Вы согласны, что в каждом доме необходимо обеспечить хранилище для детских колясок?“ Ответ поразил единством: 97 % от заполнивших анкету сказали „да“. 3 % ответивших „нет“ мотивов такого отношения к проблеме не привели.

Среди высказавшихся за облегчение материнской ноши все поддержали предложенные решения проблемы (учитывающие конструктивные особенности зданий). Жители домов без лифта полностью поддержали вариант устройства „колясочных“ за счёт уменьшения площадей кладовок. Те, кто живёт в домах с лифтом, начинающим движение выше нулевого уровня, поддержали установку специальных устройств для закатывания колясок. Полную поддержку получило предложение „во всех домах устроить пандусы для закатывания колясок и устройства фиксации входных дверей в открытом состоянии на время закатывания коляски“.

К удивлению организаторов анкетирования, кроме 3 % противников, поддержано также предложение, чтобы „там, где невозможна кладовка для колясок в подвале или на первом этаже, а лифта нет — соорудить на придомовой территории специальные хранилища колясок и велосипедов (с гарантией сохранности), которые украсили бы территорию у домов“. И почти 60 % согласны, чтобы расходы распределялись поровну (50 % за счёт квартирного товарищества и 50 % за счёт городского бюджета, с одновременным сокращением финансирования программы „Дворы в порядок“).

Многие респонденты не только сказали „да“ в поддержку предложенным решениям, но и развили их. В основном, речь шла о приведении в порядок пешеходных дорожек от домов к транспортным остановкам у магистральных дорог. После обработки анкет устроители опроса прошли по адресам (указанных респондентами). Действительно, по некоторым из этих дорожек проехать можно разве что на бронетранспортёре, а не с детской коляской (тем более — с инвалидной).

Что с этим делать дальше?

К сожалению, у самой Ласнамяэской управы для решения обеих проблем „руки коротки“. Но обобщив ответы, организаторы опроса готовят предложения для Таллинской мэрии и Таллинского горсобрания. Прежде всего будут представлены „картинки с выставки“ дорожек, назвать которые пешеходными язык не поворачивается. Попросим мэрию заказать и довести до квартирных товариществ по типовым домам проекты: пандусов, механизмов, которые позволят одной рукой запускать удержание дверей в дом, а другой — катить коляску и, наконец, проект устройства, по которому коляску просто докатить до лифта. Это будет реальная помощь и, учитывая, что в Ласнамяэ стоят дома всего нескольких серий — проекты будут типовыми.

Попросим горсобрание Таллина принять специальный регламент по поводу способа срочного открытия ворот для проезда „Скорой“. Позорную эту историю надо прекратить в темпе „Скорой помощи“. Тем более, возможные решения обсуждены специалистами в ходе нескольких мозговых штурмов и круглых столов. Осталось власть употребить. И, наконец, по поводу хранилищ для колясок и велосипедов. В ходе обсуждения проблемы заведующий кафедрой архитектуры Таллинского технического университета Рейн Мурула неоднократно демонстрировал эскизы студенческих работ на эту тему. Необходимо горсобранию объявлять архитектурный конкурс: может быть для начала студенческий.

Мы непременно проинформируем читателей, что скажут „отцы города“. Хотя, почему бы им быть против. Тем более — скоро местные выборы.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  07.12.2016


Читать полностью...



Люди как люди, плох закон


Пишет Владимир Вайнгорт 2016-06-22

По старому советскому анекдоту американка удерживала мужа контрактом, француженка — грацией, а русская — партийной организацией. Четверть века минуло с тех времён. Но до сих пор, сталкиваясь с несправедливостью, люди ищут „барина“, который приедет и рассудит. Чаще всего это происходит в квартирных товариществах, где униженное и оскорблённое меньшинство действительно нуждается в защите.

Обидчик кто?

В редакцию „МК-Эстонии“ пришло письмо от жительницы одного из 72-квартирных ласнамяэских домов о грубых нарушениях домовым правлением законов, призванных регулировать „товарищескую“ жизнь. Автор насчитала 9 таких нарушений. Но дело не в их количестве. И даже не в содержании. Интересно письмо как пример абсолютного отсутствия у квартирособственников возможностей противостоять домовому начальству, которое в полной мере овладело „демократическим“ инструментарием, предусмотренным этими самыми (нагло попираемыми) законами. Способ подавления неугодных прост, как облупленное яйцо. У председателя правления имеется сорок (!) доверенностей, разрешивших ему голосовать по своему усмотрению на общем собрании по любому вопросу. Приплюсуйте его собственный голос и голоса других членов правления и вряд ли надо объяснять, что все законом предусмотренные способы защиты иного мнения можно сунуть в... любое место, потому что правление располагает двухкратным превышением при любом голосовании на общем „товарищеском“ собрании.

Операция с доверенностями носит массовый и, надо признать, эффективный характер. Почему повсеместно возникает такое „доверие“ товарищам-начальникам — понять проще простого. К примеру, в доме, где живёт автор письма, она насчитала больше десятка квартир сдаваемых в аренду. Нет секрета в том, что налоги с арендной платы „кое-где ещё порой“ платят не все (Министерство финансов недавно в одной из своих записок сочло, что платит меньше трети). Намекните собственнику, сдающему квартиру в аренду „по-чёрному“, что этот факт может стать достоянием некоторых государственных организаций и вы получите не только доверенность. В любом доме есть жители, которых домовые проблемы абсолютно не колышут. Плюс должники. Плюс квартиры коммерческих структур, которым беспокоится о делах дома недосуг.

Сейчас некоторые депутаты Рийгикогу добиваются внесения в Закон о квартирных товариществах права создавать специальные комиссии по рассмотрению споров в товарищеских многоэтажных террариумах. Интересно, как комиссия защитит меньшинство против вполне законно выраженной (хоть и с использованием доверенностей) воли большинства? Никак, пока работает заложенный в закон принцип подчинения меньшинства большинству. То есть, в этом случае главный наш „обидчик“ — сам закон, который не учитывает, что демократия — далеко не всегда власть большинства. Она подразумевает также учёт интересов меньшинства. Применительно к товарищеской практике, всего-то требуется для этой цели законодательно ограничить использование на общих собраниях доверенностей. Например, учитывать не более одной доверенности, а членов правления права пользоваться ими и вовсе лишить.

Богатые и здоровые против бедных и больных

Среди вороха разделяющих товарищей проблем есть одна, чреватая для некоторых потерей крыши над головой. Речь идёт о переменчивой моде на крупные инвестиционные проекты по утеплению домов. Начиналось с облицовки торцов панельных зданий. Затем стало модно утеплять фасады. Правда, специалисты тогда уже говорили не просто о бессмысленности, а, в ряде случаев, вредности этой затеи, в чём позже убедились многие жители квартир, где пышно расцвёл мох. Однако цель снижения платы за тепло не достигалась. Нынешний поворот моды включает не только утепление ограждающих конструкций, но и замену двухслойных окон на трёхслойные, а также замену естественной вентиляции на принудительную. Не станем вникать в технические детали. Заметим только: теплосбережение, действительно, повышается, но лет двадцать жильцам предстоит платить столько же, сколько они отдают за тепло — правда — на этот раз они будут выплачивать кредит. Предстоят и другие траты. Например, текущая замена фильтров и чистка вентсистем (без чего система обеспечит жителей букетом болезней дыхательных путей — так как дом становится аналогом подводной лодки). Самое пикантное в этом деле, что реальной экономии денег не будет никогда. Во-первых, потому что через 20 лет понадобится новый ремонт. Во-вторых, кто знает сколько будет стоить тепло уже через 7–10 лет?

Мода всегда стоит дорого и, если есть деньги, их трата — дело хозяйское. Если бы не судьбы бедных квартирособственников. Проведённая у нас сплошная приватизация жилья создала такой неизвестный миру массовый феномен, как нищий обладатель городской недвижимости. В стране, где за I квартал нынешнего года медианная зарплата 784 евро и где четверть семей имеет доход ниже черты бедности — безнравственно узаконивать право обеспеченных квартировладельцев навязывать бедным „товарищам“ неподъёмные для них инвестиционные расходы. То есть, либо надо узаконить государственную помощь семьям с низкими доходами в случае радикального утепления домов (что нашему бюджеты, явно, не по карману); либо ввести норму, что взятие квартирными товариществами кредитов превышающих определённую величину (в наших условиях довольно низкую) требует единогласного решения товарищества.

Европейским ценностям не перешагнуть порог квартирных товариществ

Вторая статья Договора о Евросоюзе гласит: „Ценностями, на которых основан Союз, являются: уважение человеческого достоинства... и уважения прав человека, включая права лиц, принадлежащих к меньшинствам“. Приложив эти прекрасные формулировки к практике наших квартирных товариществ и оценив провоцирующую роль в этой практике норм законов, легко понять, что наши законодатели обеспечили не только нарушение декларируемых ценностей ЕС, но и социальных ценностей Европейской конвенции прав и свобод человека.

Главная из них — право на достойную жизнь — не может реализоваться без права на жильё. А поскольку у нас не только не ратифицирована именно эта норма Европейской социальной хартии (право на жильё), но законодательством, а также банковской практикой обеспечена потеря семьями крыши над головой, то можно обоснованно считать нашу жилищную сферу „парком юрского периода“, соответствующим архаичным представлением о том, что всё городское жильё должно находиться только в собственности жильцов, а дома управляется волей большинства собственников.

В результате мы получили правовую базу замешанную одновременно на представлениях о собственности начала XIX века и большевистских представлениях о „демократическом централизме“. На этой почве пышно произрастают „цветы зла“, о некоторых из которых сообщила нам автор письма из ласнамяэского дома, для которой сегодня единственное решение её проблем — сменить дом. Только где гарантия, что не попадёт она из огня в полымя? При нынешней жилищной политике республиканских и муниципальных властей света в конце этого туннеля не видно.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  15.06.2016


Читать полностью...Комментариев:  1



Если глянуть дальше собственного носа


Пишет Владимир Вайнгорт 2016-03-23

Верный признак весны — подготовка к общим собраниям квартирных товариществ. В этот период активизируются не только их правления, но и фирмы, питающие надежды на заработки, как от радикальной перестройки, так и от косметических ремонтов многоквартирных домов. Соответственно, информационное поле по весне заполняется данными насчёт эффективности вложений в реконструкцию домов. Расчёты эти, правда, справедливы только при условии, что сложившаяся система отношений в жилищной сфере не претерпит в ближайшие лет десять существенных изменений.

Что день грядущий нам готовит?

Завтрашние наши потребности в жилищной среде можно с большой степенью уверенности прогнозировать, исходя из опыта городов „старой“ Европы, где структура собственности и порядок управления жильём радикально отличаются от нашего.

„У нас“ подавляющая часть горожан живёт в собственных квартирах (явив миру даже такой феномен, как нищий владелец недвижимости).

„У них“ люди предпочитают жить в съёмных квартирах. Почему? Причин несколько. Во-первых, в условиях перехода к постиндустриальному укладу европеец не рассматривает себя „на всю оставшуюся жизнь“ обитателем одного города и даже одной страны. Чуть-чуть изменив слова, можно считать вполне актуальной старую песню: „Мой адрес не дом и не улица, / Мой адрес — Евросоюз“. Во-вторых, нормальная европейская семья меняет жилищные условия 6–7 раз на протяжении активного существования (такие данные привёл недавно завкафедрой архитектуры ТТУ Рейн Мурула). Дело не в „охоте к перемене мест“, а в смене стиля жизни в целом. Отделившись от семьи молодые люди ищут для себя жильё в „лофтах“ (кое-где его называют „студиями“). Там обитают поодиночке и вдвоём. По мере карьерного или материального роста и появления детей ищут квартиры с числом комнат на одну больше, чем в семье людей. При дальнейшем повышении уровня жизни повышается комфортность жилья. И, наконец, наступает момент, когда пенсионеры перебираются в специально приспособленные дома (где квартиры 2—3-комнатные), но главное: в доме есть медсестра, кулинария, место для проведения праздников (или что-то вроде клубной зоны). Это для тех, кто способен платить. Для малообеспеченных — социальные дома с тем же набором услуг, но менее комфортными квартирами.

Есть и четвёртая, существенная и для наших условий, причина. Люди из креативного среднего класса не желают обременять себя заботами о содержании жилья, они снимают меблированные квартиры.

Доходное жильё „здесь“ и „там“

На самом деле, в Эстонии далеко не все владельцы жилых площадей живут в собственных квартирах. В записке Минфина (датированной 2015 годом) сказано, что „по разным исследованиям частные лица сдают в найм около 36 000 квартир другим частным лицам, а вместе с арендой юридическим лицам — 54 000 квартир“. Однако, точного размаха жилого найма не знает ни одна государственная инстанция. В упомянутой записке, например, говорится, что только 5664 квартиросдатчика декларируют эти сделки. Сейчас сфера жилищного найма абсолютно латентная (из-за высокого налогообложения). Точно известно одно: в отличие от европейской практики, у нас нет доходных домов, а функционируют „доходные“ квартиры. При этом спрос на них высок (достаточно бросить взгляд на объявления ищущих съёмное жильё). На первом месте — молодые семьи. Затем — разбегающиеся по городам деревенские жители. Есть обладатели собственных квартир, которые их сдают, а для себя снимают: кто большую, кто меньшую жилплощадь.

Чаще всего сдают жильё в найм обладатели „лишних“ квартир: перешедших по наследству от умерших родителей или уехавших навсегда из Эстонии членов семьи, а также владельцы квартир, освободившихся после перемещения семьи в собственный дом или более комфортное жильё. Почему не продают? По трём причинам: держат жильё для подрастающих детей; не понимают, во что вложить деньги, с надеждой, что цены на вторичном рынке жилья вырастут; рассматривают жильё как абсолютно лишённый риска источник рентного дохода.

Почти никто из этих предпринимателей не в состоянии построить целый доходный дом. Но то же самое происходит и в Западной Европе. Там преобладают доходные дома, принадлежащие коммерческим товариществам, а в некоторых странах такие дома сами по себе кондоминиумы владельцев квартир, там не живущих. Доходные дома принадлежат также пенсионным фондам.

Оглядываясь назад можно сказать, что власть в девяностых годах промахнулась с приватизацией жилья (поставив во главу угла сиюминутный политический популизм, а не экономические резоны и не осмыслив западного опыта).

Трёхсоставную систему: доходное — социальное — собственное жильё у нас упростили до единственного (последнего) случая, который потом в Таллине дополнился второй составляющей — муниципальным жильём (объединившим элементы доходного и социального варианта). В результате многоэтажки превратились в товарищеские террариумы (по недавнему опросу по поводу самых беспокоящих проблем — после сложностей попадания к врачам, проблемы квартирных товариществ вышли на почётное второе место). А в экономическом смысле развитие недвижимости, как один из главных локомотивов роста, превратился в жалкую форму потребления строительных услуг по утеплению существующего жилого фонда.

Ключ к успеху

Государство в лихие девяностые свалило на плечи жителей изношенный и морально устаревший советский „жилфонд“ и только оно может и должно сегодня обеспечить условия для приведения структуры городского жилья в современное состояние. Однако власть упорно увековечивает архаичную систему собственности на жильё, упирая на программу стимулирования экономии в ней теплоэнергетических ресурсов. Хотя в этом деле всё далеко не однозначно. Первый опыт радикальной реконструкции зданий (с заменой кровли, утепления фасадов, установки трёхслойных оконных заполнений и — главное — сменой естественной вентиляции на принудительную приточно-вытяжную, а также заменой техносистем) показал, что даже при существенной финансовой безвозмездной поддержке, чтобы ежемесячная плата жильцов (включающая возврат кредита) не стала больше нынешней, она должна сохраняться в том же размере в течение 10, а то и 12–15 лет. Когда этот срок завершится, понадобится новая инвестиционная программа. То есть, экономия не приведёт к снижению платы за жильё. По риэлторским прогнозам, правда, ожидается рост капитализации квартир. На сколько вырастет их рыночная цена, пока утверждать трудно — нет статистики.

Но учитывая опыт бывшей ГДР и опыт западноевропейских стран, можно полагать, что образуются районы и типы домов, для которых вложения в энергосбережение никогда не окупятся в связи с полным несовпадением архитектурно-планировочных решений в них с новыми стандартами жизни. В „хрущёвках“, где в одной из двух комнат диван становится только по длинной стене, коридорчик в неполный метр шириной, а в совмещённом санузле кроме „сидячей“ ванны и унитаза „советских“ размеров, ничего больше не втиснуть — утепляй их, не утепляй, цена квартир будет ниже стоимости утеплительной перестройки. Из 2540 многоэтажных жилых домов Таллина, построенных с 1946 по 1990 год, окажутся также, для которых радикальная реконструкция приведёт к росту рыночной цены квартир, но более заметной окажется доля зданий, для которых денежные вложения, что „мёртвому припарка“.

Чтобы отдельные квартирные товарищества могли выбирать верную стратегию, требуются чёткая государственная и муниципальная жилищная политика.

Никто, кроме государства, не снимет вопрос о помощи квартирособственникам, не способным нести инвестиционную нагрузку в случае радикальной перестройки дома. Сегодня дилемма для них: любыми способами противостоять расходам либо терять жильё, как должникам. Бесчеловечность такой альтернативы очевидна.

Никто, кроме муниципалитетов, не создаст программу доступного жилья молодой семьи (передав для перестройки в лофт, например, освободившиеся школьные здания и любые иные, а также создав площадки с подведёнными сетями для целевых домов-студий).

Государство должно создать правовые и экономические условия для коммерческих структур-застройщиков доходных домов. Также, как и домов для пенсионеров.

Сегодня мы ищем (как в старом анекдоте) ключи к экономическому росту „под фонарём“, а они находятся на захламлённом пустыре, где можно дать простор строительной индустрии, которая всегда и везде является драйвером выхода из кризиса.

Требуется только незашоренный, „европейский“ взгляд на мир жилья. Его пока не хватает.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от  16.03.2016


Читать полностью...



Жильё в Бермудском треугольнике проблем


Пишет Владимир Вайнгорт 2016-03-16

Если пришло бы в голову кому-нибудь создать гимн квартирных товариществ, начинать его лучше всего строчками из „Фауста“ Гёте: „Что трудности, когда мы сами себе мешаем и вредим!“.

Искушение без нужды

Через месяц-другой пойдут годовые товарищеские собрания. И можно, как говорится, к гадалке не ходить, чтобы предсказать: хитом сезона станут предложения о дорогостоящей коренной перестройке кровель и ограждающих конструкций, замене окон с двухслойным остеклением на трёхслойное и, главное, перестройке естественной системы вентиляции на принудительную.

Почему? Потому, что „халява, сэр!“. Кто бы мог подумать, что у многих председателей товарищеских правлений так сильно развита психология „профессионалок шопинга“, для которых главным мотивом покупки служат скидки (то есть — халява). А применительно к инвестициям в многоквартирные дома второй год у нас через „Кредекс“ реализуется крупная халява. От немалой суммы денег, требуемых на радикальную перестройку дома, 40 % можно получить безвозвратно за здорово живёшь! Это если всё поутеплять и позаменять: стены, окна, вентсистемы. Правда, оставшиеся 60 % всё равно влетят квартирособственникам в хорошую копеечку. На десятки тысяч счёт пойдёт. Но под эту сумму дают кредит, со сроком возврата, рассчитанным таким образом, чтобы после завершения реконструкции дома общая помесячная плата (включающая возврат и обслуживание кредита), примерно, равнялась нынешним платежам. То есть, упадёт стоимость отопления, но разница пойдёт на погашение кредитного обязательства, поскольку кредит растянется на срок более десяти лет всяко. Кроме того, придётся раскошелиться на сбор т. н. собственного финансирования или в течение года-двух собирать в ремонтный фонд по одному-полтора евро за квадратный метр (что будет означать плату около 100 евро в месяц за квартиру в 60 кв. метров).

Неплохо бы посчитать

Искушение халявой велико, но для среднеобеспеченных квартирособственников цена вопроса вполне подъёмная. Экономию на плате за тепло они вряд ли когда-либо ощутят (потому, что через 10 лет придётся снова сбрасываться на ремонт), но капитализация квартир вырастит. Насколько? Никто точно не знает, так как полная реконструкция пока проведена на нескольких домах и статистика продаж не сложилась. Но надежды! Но соблазн! И собрания голосуют „за“, игнорируя протесты тех, для кого каждое евро платы товариществу снижает возможности покупать скромную еду и лекарства.

„Против“ голосуют не только бедняки, но и умеющие считать вменяемые „товарищи“. Скажем, замена окон является условием получения второй по величине денежной помощи, а если нет трёхслойных окон — размер помощи снижается почти на 10 %. Знаю только один случай, когда жильцы сравнили размер этой 10%-ной льготы с расходами на замену окон. Оказалось, дешевле не получать дармовых денег.

Как специалист-строитель, я понимаю, что полная замена всего и вся в домах советской постройки сделает их более теплосберегающими. Но как у специалиста в социально-экономической сфере у меня возникают серьёзные сомнения в целесообразности огромных затрат для большинства квартирособственников. Тем более, коллега по Институту экономики жилья Елена Сенук многократно в своих докладах показала, что экономию на плате за отопление до 25 % можно получить в панельных домах простыми и очень недорогими способами.

Может мир нас не глупее?

Потихоньку-полегоньку размываются результаты сплошной приватизации жилья. За счёт естественных биологических причин ухода из жизни первоначальных квартирособственников, а также в результате повышения комфортности жилья (в том числе и благодаря бушевавшей в начале двухтысячных ипотеки) — не скажу у многих — но у некоторого числа товарищей образовались „лишние“ квартиры. Кое-кто их тут же реализуют на вторичном рынке, а большинство сдаёт в найм. В недавней (прошлогодней) пояснительной записке Минфина сказано: „По разным исследованиям частные лица сдают в найм порядка 36 000 жилых помещений частным лицам, а вместе с арендой юрлицам — 54 000“. И там же: „Доходы от найма за 2013 год декларировали 5664 субъекта. Или 50–87 % лиц не декларировали такой доход“. По справке судя, ни Минфин, ни Департамент статистики не знают точно, какое число квартир превратилось в „доходное жильё“. Понятно, что много. А вот доходных домов у нас нет (или почти нет). В отличие от других стран „старой Европы“. В Германии, Франции, Англии — преобладают съёмные квартиры. Жителей Германии иногда даже называют „нацией арендаторов“. Впрочем, в любой стране, где преобладает современная индустриальная, и, тем более, постиндустриальная экономика, о приобретении собственного жилья задумывается некоторая часть населения по достижению 50-летнего возраста. А до того идёт стремительная смена квартир, городов, стран. Завкафедрой архитектуры ТТУ профессор Рейн Мурула недавно заметил, что современный европеец меняет квартиру за период активной жизни 6–7 раз.

Наша структура собственности на жильё — архаична и в ней объективно заложена основа конфликтов, превращающих городские многоэтажки в товарищеские террариумы.

Куда нам плыть?

Учёные, занятые разработкой жилищной политики, отмечают, что приоритеты в современной структуре собственности жилой среды распределяются так: на первом месте — доходные дома; на втором — социальное жильё (как правило — муниципальное); третьими идут индивидуальные дома; и только четвёртым приоритетом обладают кондоминиумы квартирособственников (что-то похожее на наши квартирные товарищества).

Однако, нам „Европа не указ“. Последняя перепись показала, что 95,2 % квартир в многоэтажных домах у нас — квартирная собственность физических лиц. А как эта система может трансформироваться во что-то современное? У государства и муниципалитетов нет денег на строительство доходных домов. Не видно даже на горизонте и частных инвесторов. Но многоэтажный дом, принадлежащий одному хозяину, в Европе тоже архаика. Доходные дома имеют прибыль 5–6 %. Маленькую, но гарантированную. Потому в этом секторе действуют пенсионные фонды, страховые кассы и сособственники, аккумулирующие небольшие средства (особенно в условиях почти нулевых банковских процентов по депозитам). Большую (до 10–12 %) прибыль даёт квартирное краткосрочное поселение (у нас это называют „мини-гостиницами“).

Рано или поздно в Эстонии появится государственная, а затем и муниципальная жилищная политика. И тогда мы неизбежно вылезем из прокрустова ложа, заданного грабительской приватизацией жилья 90-х годов, когда государство свалило свою ношу на плечи жителей советских многоэтажек, что позволяет теперь на любое обращение по части помощи в решении жилищно-коммунальных проблем (от ремонта до цены за отопление) занимать позицию — мол — „это ваши заботы“.

Боюсь, когда, наконец, власть переориентируется на современную жилищную политику, нынешний тренд на перестройку домов за счёт жильцов окажется очередной „грабиловкой“ и ничем больше.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  09.03.2016


Читать полностью...



Можно облегчить жизнь молодым? Легко!


Пишет Владимир Вайнгорт 2016-03-16

Вы целовались когда-нибудь в подъездах? Предварительно вырубив свет (если лапочка вообще горела). Покуривали, сидя на ступеньках самого верхнего лестничного марша? Там, где иногда устраивался кто-нибудь с гитарой.

Увы, в жизни нынешних молодых всего этого нет. Запоры превратили лестничные клетки из молодёжного общественного пространства в ничем не примечательную дорогу от входа в дом до квартирной двери и обратно. И дворы прекратили существование в качестве общественного пространства, превратившись в старательно огороженные от внешнего мира автомобильные стоянки.

При этом жлобское удушение романтики подъездов и тайн дворовых сумерек не главная потеря. Из десяти опрошенных семейных врачей семеро рассказали о мытарствах медсестёр, направляющихся помочь молодым мамам в преодолении болезней грудничков. Долгое стояние у ворот и подъездов не только отнимает время у других молодых семей, но иногда оборачивается для детей развитием болезни.

Но и эти неприятности не идут в сравнение с горем, которое приносят обезумевшие от снятия каких-либо ограничений собственнические инстинкты, по сути дела, поставившие непроходимые барьеры для скорой помощи (!). Недавно главный врач таллинской скорой помощи Рауль Адлас привёл страшные примеры несчастий молодых мам и бедных стариков, когда, домчавшись за пять-семь минут под тревожный крик серены, бригада медиков беспомощно топчется у дворовых ворот, а потом — всё-таки просочившись во двор — теряет драгоценные минуты у входных подъездных дверей.

Причины разные. В одних домах из квартиры вообще невозможно открыть ворота во двор: надо приложить „ключ-таблетку“ к приёмному устройству там, где запорный механизм открывается самым современным способом — с помощью мобильного телефона — оказывается: номера телефонов семьи пенсионеров, у которых нет автомобиля, в систему открывания ворот вообще не введены, а молодая мама с ребёнком открыть ворота не может, поскольку на семью полагается один телефон с правом открывания ворот и с ним уехал на работу муж. И т. д. и т. п. Бригада скорой часто замирает и у входа в подъезд. Там свои причины, начиная с невозможности разобраться в мелкой надписи о порядке нажатия кнопок на пульте у входной двери.

За всеми этими частностями стоит одна общая проблема: пусть рухнет мир, но моя машина должна стоять у дома и подходы к моей квартире должны быть недоступны для чужих.

Эта тема возникла на встрече с вице-мэром Таллина Михаилом Кылвартом, посвящённой социально-бытовым проблемам молодых семей и неожиданно для организаторов стала одной из центральных. Участники разговора: архитекторы и руководители фирм, обслуживающих многоэтажки, молодые председатели квартирных товариществ и молодые мамы одинаково сопереживали медикам и одинаково поддержали Станислава Федякова — технического руководителя фирмы Lukukeskus (занимающейся установкой запоров на воротах и дверях), который объяснил: технически вполне реально „заложить“ в нынешние электронные системы запоров возможность их открывания одним на весь город „ключом“, который будет находиться у скорой помощи. И стоить это будет совсем недорого для квартирных товариществ, заказывающих запорные системы. Правда, по-видимому, городской власти придётся закладывать требования наличия „одного ключа“ в технические условия и увязывать разнообразную помощь товариществам с наличием у них таких систем. Хотя, казалось бы, товарищества должны сами быть в этом заинтересованы. Но присутствовавшие на встрече молодые председатели товарищеских правлений далеко не уверены были, что идея единого ключа всем квартирособственникам придётся по вкусу.

Как и решение другой, обсуждавшейся проблемы молодых семей, касающееся устройства хранилищ для детских колясок. В панельных пятиэтажках места для этого нет. И тянут на себе вместе с ребёнком коляски молодые мамы хоть на четвёртый, хоть на пятый этажи. Тянут даже там, где есть лифты, потому что в старые лифты новые модные коляски, как правило, не входят. Выступивший на встрече завкафедрой архитектуры ТТУ Рейн Мурула показал на примерах, какими могли быть специальные „колясочные домики“ (где будут храниться и велосипеды, неизбежно появляющиеся после колясок). Но тоже есть сомнения в массовой поддержке товарищами таких построек.

А пока собравшиеся активно обсуждали способы гуманизации нашего квартирного пространства, не отпускал меня вопрос: почему? Почему соседский мир времён „расцвета застоя“ по мере нашего сегодняшнего „застоя расцвета“ превратил многоэтажки в террариумы квартирособственников? Нынешним молодым непонятны стихи о том, что „Мы сидим с тобою в паре. / На ступеньке у замёрзшего окна...“ или „Мы шумим до поздней ночи, / Спать соседям не даём, / За окном зима пророчит. / Нам с тобою быть вдвоём“.

Почему? Потому, что и товарищества, и нас всех по отдельности захлестнула волна элементарного жлобства. Иначе откуда бы взялась проблема заборов и запоров?

Спросите у молодых — целовались ли они на лестничных клетках? Вряд ли они поймут, о чём речь.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики


Печатается по публикации в портале RUS.ERR.EE от  17.02.2016


Читать полностью...



О бедном правлении замолвили слово


Пишет Владимир Вайнгорт 2015-07-29

Недавно правления квартирных товариществ получили сильную защиту от финансовых претензий. И сделал это не кто-нибудь, а Государственный суд Эстонской Республики.

За что отвечает правление?

С одной стороны, нынешний нахождение в товарищеском правлении — невелика честь. Власти меньше, чем у советского домуправа (ниже которого в табели о начальственных рангах той поры никого не было).

С другой стороны, маленький домовой начальник способен кинуть на приличные деньги и отдельно взятого квартирособственника, и всех товарищей вместе взятых. Как это произошло, по версии ныне действующего правления одного из многоквартирных домов, обвинившего своих предшественников в нанесении товариществу серьёзного убытка. Прежнее правление в 2009–2010 годах провело реконструкцию системы электроснабжения дома. Общая стоимость работ оценивалась в 177 тысяч эстонских крон (около 12 тысяч евро). Деньги уплатили сполна по акту выполненных работ. Но в 2011 году появилось у товарищества новое правление, которое пригласило экспертов из „Eesti Energia“ оценить качество проведённой реконструкции. По каким-то переделам экспертам результаты не понравились и они организовали предложение от „Eesti Energia“ на вторичную (после ремонта) переделку некоторых электроустановок общей стоимостью 5300 евро.

Новое правление сочло этот расход результатом недостаточной прилежности при контроле исполнения работ и в 2012 году подало иск против бывшего председателя правления товарищества на сумму в 5825 евро 55 центов (с отнесением на него также процессуальных расходов). Естественно, тут же материализовался юрист (в карман которого сразу потекли товарищеские деньги) и колесо судебной тяжбы завертелось. Первая инстанция, вторая и, наконец, спустя три года от подачи иска, дело оказалось в Государственном суде, который 4 марта 2015 года принял (а в мае опубликовал) интереснейшее решение.

Главным в нём стало утверждение, что „при определении прилежности члена правления юридического лица следует учитывать различное содержание стандарта прилежности в зависимости от типа юридического лица“. Высокий суд разъяснил, что „стандарт прилежности члена правления квартирного товарищества при заключении договора на выполнение некой работы и контроля его исполнения не может быть тем же, что для предпринимателя, действующей в конкретной сфере“. Эту свою позицию для конкретного случая суд „дожал“ следующими словами: „Цель товарищества не выполнение электроработ, поэтому нельзя члену его правления, в общем случае, присваивать обязанность соблюдения стандарта прилежность члена правления предпринимателя, действующего в сфере энергообеспечения“.

Кто виноват?

Надеюсь, читатель простит мне длинное цитирование и прочтёт ещё один пассаж из решения суда, где сказано: „Обычный риск, сопутствующий хозяйственной деятельности, в т. ч. заключению договоров и их исполнению, несет юридическое лицо, а не его член правления. Заключая договор с профессиональным предпринимателем, член правления КТ с обычным уровнем знаний может, как правило, доверять выполненным предпринимателем работам и не должен (в особенности, учитывая ограниченные денежные возможности КТ) нанимать дополнительно других предпринимателей или независимых экспертов для проверки деятельности предпринимателя. То есть, член правления не нарушил своей обязанности, когда принял работу, выполненную сертифицированным государством строительным (электро-) предприятием, и при приемке работ не было выявлено явных недочетов“.

В судебном решении много других важных деталей, но для нашего разговора и цитированного достаточно. Суд продекларировал простую истину, основывающуюся на здравом смысле: с чего надеяться, что член правления окажется более защищённым от халтуры, чем любой квартирособственник, нанимающий строителей для квартирного ремонта?

Думаю, немало читателей имеет в этом смысле личный негативный опыт. Кому не портачили строители-неумехи, когда — погнавшись за дешевизной — мы прибегали к их услугам. Но тогда почему, вдруг, некоторые из нас предъявляют претензии столь же мало понимающим в строительной технологии членам правлений товариществ, когда они оказываются в точно такой ситуации? Тем более, прём с этими претензиями непременно в суд.

А что так происходит сплошь и рядом доказывает как раз рассмотрение заинтересовавшей нас истории в Государственном суде. Высокий суд далеко не все обращения в свой адрес берёт в разработку. Как правило, он отбирает в первую очередь те из них, которые часто повторяются.

К примеру, во время подготовки этой статьи у меня попросил совета в подборе юриста давний знакомый, который — как оказалось — входит в инициативную группу по предъявлению иска председателю правления, оплатившему дважды одну и ту же ремонтную работу, поскольку с первого раза её выполнили бракоделы. Ущерб составил около 4000 евро. В доме 90 квартир. Спрашиваю: „Понимают ли инициаторы иска, что юрист, которого они — наверное — найдут обойдётся дороже?“. „Неважно“, — говорит мой знакомый, — „мы не из-за денег, а чтобы всё было по справедливости“.

Что делать?

Справедливость, конечно, в такого рода делах не ночевала. Правят был совсем иные (не столь благородные) чувства. И чем дальше, тем в большем числе товариществ. С 2000 по 2005 год включительно Госсуд рассмотрел 10 дел, связанных с квартирными товариществами. С 2005 по 2010 — 14. С 2010 по 2015 годы — 25 (!). Три фактора гонят вверх температуру товарищеских скандалов. Во-первых, растут ставки в ремонтных играх. Страшно даже подумать, какие страсти разгорятся после ремонтов нынешнего — 2015 года, поскольку уже видно, что сработала маркетинговая операция по вовлечению товариществ в реконструкции по утеплению зданий со взятием 20-летних кредитов на десятки и сотни тысяч евро (когда до многих дойдёт полная экономическая бессмысленность этих гигантских расходов). Во-вторых, действуют хищники-юристы, для которых товарищества — лёгкая добыча. Скажем, в деле, о котором идёт разговор, наверняка, юрист убеждал правление-истца в гарантированности выигрыша. И, наконец, товарищества чем дальше, тем больше становятся полем для разгула самого низкопробного сутяжничества и стукачества.

Самый свежий случай: после объявления о проведении общего собрания одного из товариществ в зале соседней школы — в муниципалитет немедленно пришло письмо от „товарища“ с просьбой разобраться в наличии коррупции между председателем правления и директором школы. И, несмотря на очевидную абсурдность (цена аренды зала была 100 евро), директор школы в аренде зала отказала.

В нынешних обстоятельствах, разумнее всего правлениям товариществ без крайней необходимости (то есть, когда нет угрозы аварий) не тянуть жильцов в рискованные кредиты (тем более, рано или поздно программы энергосбережения будут реализовываться за государственные средства). А обстоятельства эти таковы: отсутствие эффективных проектов; отсутствие рынка предложений квалифицированных строителей и — самое главное — ужасающая бедность четверти квартирособственников (по Евростату почти 26 % семей в стране прозябают в нищете).

И, конечно, хорошо бы всем: правлениям и жильцам прекратить любые контакты с юристами и в любых ситуациях опираться только на соображения здравого смысла, а не искать доказательств своей правоты в законах (о чём напомнил нам Государственный суд). А если уж приспичит искать соответствующий текст, то читайте, уважаемые друзья, только „Повесть о том, как поссорился Иван Иванович с Иваном Никифоровичем“ Николая Васильевича Гоголя. Пользы всем будет много больше.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  22.07.2015


Читать полностью...



Чем обернётся „бесплатный сыр“?


Пишет Владимир Вайнгорт 2015-06-22

Около 400 млн евро — цена успеха самой крупной маркетинговой операции последних лет, развёрнутой в Эстонии. Можно поздравить финансистов и строителей, проектировщиков и импортёров оборудования, которые между собой разделят упомянутые миллионы. Надо не забыть также поздравить большую группу председателей правлений квартирных товариществ: тех из них, кто вовремя подсуетится — не будь дураками — тоже получат свою толику.

Деньги, о которых идёт речь, складываются из двух источников: 102 млн евро переданы Евросоюзом для снижения теплопотерь в жилых домах (и эта сумма в размере от 15 до 40 % общих расходов на теплосбережение конкретных домов будет добавляться бесплатно к средствам квартирных товариществ, которые они возьмут в долгосрочный кредит (от 10 до 25 лет).

Халява — двигатель торговли

В Таллине есть жилой дом (на улице Сыпрузе), в позапрошлом году утеплённый по максимуму. Стоило это более двух миллионов евро. Всё там, действительно, сделано по уму: установлены трёхслойные окна, переделаны системы отопления, а — главное — вместо старой советской т. н. естественной вентиляционной системы установлена принудительная приточно-вытяжная вентиляция (без чего любое утепление фасадов — звук пустой). Современная система вентиляции плюс остальные работы позволяют экономить больше половины расходов на отопление. Впрочем, в счетах на оплату коммунальных расходов эта разница пока не отражается и не будет отражаться ещё много-много лет, пока квартиросъёмщики не вернут кредит. А к тому времени (через 15 лет после ремонта дома) придётся (может быть не раз) обновлять рекуператоры и другую вентиляционную технику, освежать фасад. Кровлю — скорее всего — если и не всю заменить, то поддерживать в рабочем состоянии обязательно. Безусловно, в далёкой перспективе экономия будет (в сопоставимых ценах), хотя какой к тому времени окажется уровень реальных цен, никто сегодня предсказать не возьмётся.

Но увлекают людей не сухие расчёты, а почти 40 % дармовых денег. Для успеха маркетинга решающие слова: скидка и бесплатно (в русской традиции „халява“).

Лет пятнадцать назад сотни (если не тысячи) жителей Эстонии купились на льготные ставки ипотечных кредитов. Потом, правда, многие из них лишились всякого жилья. Что было — продали для обеспечения доли самофинансирования, а что купили или построили — отняли банки, когда исчезла возможность возвращать кредит из-за развернувшегося кризиса. Некоторые добровольно лишились и жизни (об этих страшных случаях много и с охотой рассказывали СМИ).

Дело в том, что люди наши (в отличие от живущих в странах старой Европы) легковерны и запросто поддаются мифам. Особенно, если мифологию создают опытные маркетологи.

Как это делается?

Докризисную кредитную аферу всячески поддерживало государство. Понятно почему. Строительный бум начала двухтысячных стал главным фактором роста эстонской экономики такими темпами, что заговорили о быстро поднимающемся „Балтийском тигре“. Жилищное строительство везде и всегда является мотором экономического роста (поскольку новое жильё тянет за собой новую мебель и всё остальное, что называется „предметами домоустройства“), но поднаторевший в мире финансовых спекуляций западный человек берёт кредиты очень осторожно. Наши люди бросились в халявное море очертя голову. Так же, как сегодня они восторженно голосуют за взятие кредитов квартирными товариществами в надежде на 40 или 20, или пускай даже 15 % дармовых денег.

Искушают их грамотно. В конце марта министр экономики издала решение, где вся эта халява была подробно изложена. Потом в бой рванули финансисты. „Кредекс“ старается на полную катушку, проводя разного рода семинары и раздавая обещания. Строители тоже не спят. Те и другие, кроме обещаний близкого счастья, не чураются, мягко говоря, не совсем официального стимулирования председателей товарищеских правлений. Тем более, многие из них и без того обожают „развивать недвижимость“. С чьей-то лёгкой руки пошёл, например, в ход тезис о росте капитализации квартир в домах с максимальной теплозащитой, соответствующей высшей евросоюзовской категории. Проще говоря, внедряются ожидания, что квартиры на вторичном рынке станут дороже. На чём основан такой довод — неизвестно. Дом с полной теплозащитой, устроенной на кредитные средства, пока один (о нём уже шла речь). Вряд ли там продано столько квартир, что можно наблюдать тенденцию. А соображение, что энергосберегающая квартира с многолетним долгом конкурентнее неутеплённой, но без долга — сомнительно. Тем более, лет пятнадцать, а то и двадцать, плата за тепло (вместе с возвратом кредита) будет почти одинаковой. Я бы, например, выбрал ту, где нет кредита. Но не упускать же халяву.

Не ценой тепла единой

В самой идее энергосбережения ничего плохого нет. Более того, жить в отремонтированном доме приятнее и комфортнее. Квартирособственников, готовых ради этого годы тянуть кредитную лямку, можно понять. Тем более, они способствуют личными деньгами повышению эффективности экономики и, в этом смысле, можно понять позицию власти. Тем более легко понять интерес строителей и финансистов, которые хотят заработать.

За чертой всеобщего счастья остаётся некоторая часть жителей, для которой кредитный рюкзак абсолютно непосилен. Передо мною проект решения одного квартирного товарищеского собрания, где предлагается увеличить оплату в ремонтный фонд на 4 евро за квадратный метр с 1 июля, поскольку без того к нужному сроку не собрать требуемый „Кредексом“ размер „собственного финансирования“, а потом добавка обеспечит возврат кредита. Но есть в доме несколько семей, занимающих квартиры площадью около 50 кв. м, для которых каждый месяц найти дополнительные 200 евро негде. Спрашиваю председателя правления о судьбе этих квартирособственников. „Пусть наследники помогут“, — говорит. „А если и у тех нет?“. Председатель — молодой парень ни на секунду не задумывается: „Пусть продают квартиру и переезжают туда, где живут бедняки. Мы квартирное, а не благотворительное товарищество“, — говорит он.

И государство, как оказалось — отнюдь не благотворительное. А чего стоило министру экономики (на тот момент, между прочим, представителю Социал-демократической партии) разделить европейские деньги на две неравных доли. Одну отдать на халяву, другую — на поддержку неимущих квартирособственников. В какой пропорции делить? Она известна из статистики: двадцать три процента семей у нас живёт ниже черты бедности.

Пару лет назад в Таллине проходила встреча с председателем Союза квартирособственников Дрездена, который был очень удивлён, что энергосберегающие ремонты таллинцы делают за свой счёт. „У нас при таких условиях ни один дом бы не утеплился“, — сказал он. Мне возразят — мол — богатая страна может себе позволить быть социальным государством. Но, уважаемые оппоненты, мы же говорим о деньгах подаренных. Почему бы их не пустить первым делом на социальную поддержку?

Стадный инстинкт

Но даже если бы помогли бедным, что делать квартирособственникам, для которых инвестиции в квартирную собственность не первый приоритет? Почему они смиренно голосуют вслед за активными „реноваторами“? По отношению к этим пассивным потребителям срабатывают законы маркетинга. Или, если хотите, срабатывает массовая потребительская идея, становящаяся вполне материальной силой.

На этой силе стоит всё потребительское общество. Но если бы речь шла о новой марке телевизора или телефона, даже если бы об автомобиле с лизинговым обязательством — а тут кредит со сроком для некоторых „на всю оставшуюся жизнь“. Зачем добровольно влезать в петлю? Тем более, в связи с квартирой, ценность которой зависит от многих факторов, среди которых немаловажен тот, что зависит от какой-нибудь новой маркетинговой стратегией. Не за горами очередное массовое помешательство по поводу того, что жить в квартирах планировок шестидесятых-семидесятых годов XX века невозможно. Из-за высоты, из-за плохой инсталляции, из-за шумов. Или массовый психоз по поводу необходимости заменить электропроводку алюминиевую на медную. Или из-за опасности развития „болезни легионеров“. Будьте уверены, снова будут предлагаться халявные деньги, снова дадут дешёвые кредиты. И снова будет кого-то охватывать чувство полного бессилия при попытке объяснить современникам, что самое нелепое в этом мире потреблядства — взятие долговременных кредитов.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики


Печатается по публикации в газете „Столица“ от  15.06.2015


Читать полностью...



Налоги в квартирном товариществе


Пишет Владимир Вайнгорт 2015-04-01

На дворе весна. Подходит время годовых собраний квартирных товариществ. И потому растёт поток вопросов от их бухгалтеров и правлений.

По части налогообложения больше всего спрашивают о компенсации за использование личных легковых автомашин для товарищеских дел. Нет секрета в том, что почти до конца прошлого года многим председателям правлений квартирных товариществ платили ежемесячно по 64 евро этой самой компенсации плюс к установленной плате за председательский труд (64 евро не облагались налогами). Теперь такая возможность исчезла. Размер безналоговой компенсации даже вырос (в нынешнем году до 335 евро), но платить её разрешено только на основании учёта поездок (из расчёта 0,3 евро за учтённый километр). Чтобы сохранить прошлогодние 64 евро надо учесть поездок на 213 километров.

Недавно сокрушалась знакомая бухгалтер одного из товариществ: „Председатель требует платить ему компенсацию за использование личной машины по 100 евро в месяц. Учёт поездок поручил мне. А я, кроме поездок в магазин за электролампочками и моющими средствами, ничего придумать не могу. От нашего дома до строительного магазина 6,5 км. Вот и пишу по 25 поездок в месяц в магазин за лампочками, шурупами и т. п. мелочёвкой. Как думаете — кто-нибудь этот учёт проверять на предмет здравого смысла будет?“.

Вопрос, как говорится, риторический. Но если уж зашла об этом речь, замечу, кстати, что право платить компенсацию членам правления товариществ, как и её пределы, должно утвердить общее собрание, поскольку закон требует по любым сделкам с членами правлений принять решение именно общим собранием товарищества. Иначе эти (как и любые другие) выплаты руководству товарищества будут противоправным расходованием товарищеских денег. Впрочем, налогообложения это не касается. Правомерно или нет выплачены деньги — налоги надо платить.

Собранием требуется утвердить и другое, становящееся популярным решение: не платить председателю денег, а освободить его от каких-либо обязательных для других „товарищей“ платежей. Решение законное, но в смысле налогообложения ничего не меняющее против варианта денежных выплат. У правления, правда, есть выбор: рассматривать этот как специальную льготу (оплату за проживание) или как взаимозачёт платы за труд и платы за жильё. Налоги в обоих случаях абсолютно одинаковы.

Ещё одна новая проблема возникает при оплате председателям правлений, которые нигде более не работают, но не пенсионеры, сумм меньше 355 евро в месяц. До нынешнего года можно было платить мало, а социальный налог вносить в минимально установленной сумме, чтобы получатель денег имел медицинскую страховку. С нынешнего года электронная декларация TSD так спроектирована, что для членов правления такой вариант не проходит (право страховать на деньги большие, чем фактическая зарплата есть только по отношению к работникам по трудовому договору).

Всех этих проблем можно избежать, если работа в правлении товарищества становится бизнесом ПФЛ (предпринимателя — физического лица). Некоторые бухгалтеры полагают, что такой вид индивидуального предпринимательства невозможен. Непонятно, почему. Ни один нормативный документ такого ограничения не имеет. Особенно выгодно стать ПФЛ тому, кто руководит несколькими товариществами. Этот же предприниматель может и бухгалтерию вести, и даже принимать на свой телефон сигналы о непорядке в домовой инфраструктуре, чтобы (при необходимости) включить в работу специалистов (с которыми, очевидно, должны быть у него какие-то договорённости).

Такая схема, явно, выгоднее для жильцов, чем обслуживающие фирмы, а для ПФЛ налоговых проблем значительно меньше, чем у члена правления. Заметим, что ПФЛ может руководить и не в роли члена правления, а в качестве менеджера-подрядчика при наличии номинальных неоплачиваемых членов правления, осуществляющих контроль за его деятельностью (что — скорее всего — было бы не только самой результативной, но и самой прозрачной схемой оперативного руководства хозяйственной жизнью многоквартирного дома).

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от  25.03.2015


Читать полностью...Комментариев:  1



Непредумышленные убийства


Пишет Владимир Вайнгорт 2015-03-18

Заставь, говорят, определённый тип людей богу молиться — они тут же лоб разобьют. Ладно бы свой, но, так получается, что расшибаются чужие лбы, а, иногда, чужие жизни.

Только факты

Тема сегодняшнего разговора возникла после выступления одного из врачей скорой помощи, когда он привёл не меньше десятка примеров гибели людей, которых можно было спасти, если бы врачи оказались рядом с больным в течение 10 минут, а не спустя 15, а то и 20 минут после вызова. И самое в этих примерах ужасное, кареты скорой во всех случаях добирались за 7–8 минут, а потом столько же времени врачи топтались у въезда во двор дома и у входов в подъезды.

...Молодой парень так неумело снаряжал ружьё для подводной охоты, что прострелил себе грудь гарпуном. Успел вызвать скорую и даже успел сказать, что ему очень плохо и дверь в квартиру он оставляет открытой. Доехали до дома за 6 минут. Ещё 5 минут ждали, чтобы въехать во двор за какой-то машиной. Потом 6 минут вели сложные переговоры с соседями по подъезду, объясняя, зачем им надо войти и кто они такие. Сжалилась третья собеседница. В квартире нашли труп. Успей врачи войти за 8 минут — был бы парень жив.

...Ребёнок захлебнулся. Отец вызвал скорую. А дальше всё происходило как в первом случае. Включая печальный конец.

...Дорога к одному из домов в Тарту проходит через два шлагбаума. Каждый преодолевался по 5 минут. В итоге — труп старушки.

Тема оказалась настолько невероятной по мере человеческой глупости, что я потратил почти полдня на разговор со знакомым водителем одной из машин скорой. Большая часть времени у него ушла на оценку умственных способностей председателей квартирных товариществ. Если бы можно было напечатать эти его характеристики... Не надо бы ничего больше объяснять. Судя по его рассказам, нет дня, когда скорая не тратит время на попадание к больному от дворовых ворот, шлагбаумов, подъёмных мостов... Стоп. Тут я увлёкся. Рвы и подъёмные мосты у нас ещё впереди. Иногда бригаде скорой приходится полицию вызывать, чтобы попасть в дом. Далеко не всегда пропащие минуты приводят к летальному исходу. Но что в эти минуты и секунды кому-то другому не оказывается помощь — точно.

По данным главврача таллинской скорой (сообщение датировано 9 февраля 2015 года) среднее время на дорогу у их карет составляет 9 минут 42 секунды. В пределах основных районов города на дорогу уходит от 6 до 8 минут. А дальше начинается „бег с препятствиями“, занимающий от 8 до 17 минут. Даже если удаётся вырвать человека из смертельного объятия, каждая лишняя минута удлиняет выздоровление или обеспечивает инвалидность.

У меня нет аналогичных данных от пожарных. Но — подозреваю — им не легче. Заслоны поставлены надёжные и степень обороноспособности нарастает.

Что делать и кто виноват?

„Нет правды на земле. Но правды нет и выше“. Иначе первыми к кому не успевала бы скорая, должны оказаться члены правлений квартирных товариществ. Но не знаю случая торжества высшей справедливости.

Вся эта печальная история является иллюстрацией совершенно банальной мысли, что собственнический раж опасен для общества и убивает людей не в метафорическом, а в самом прямом смысле слова. Причём, абсолютно безнаказанно. В течение нескольких лет я вместе с группой единомышленников пытался воспрепятствовать в Таллине заборостроительству. Увы. Безрезультатно. При этом соучастниками убийств являются, прежде всего, чиновники горуправы и частей города, которые разрешают заборотворчество.

А всего-то надо, чтобы муниципальные власти ввели местные стандарты, требующие при установке электронных приборов, закрывающих всё на свете, была обязательно предусмотрена комбинация цифр (если открывается дверь с помощью цифрового кода) либо обязательна „монетка“, обеспечивающая отпирание всех замков в городе (или его части), эти коды должны быть известны скорой, пожарникам, полиции и т. п.

Обсуждаю реально схемы с профессионалами из „Телеком технолоджи“. Оказывается, нет ничего проще. Была бы на то воля заказчика, которого должна заставить это делать местная власть. А ещё лучше — закон. Казалось бы, вот оно — решение: дешёвое и снимающее проблему напрочь. Чтобы проверить себя — делимся идеей с двумя группами, вроде бы, заинтересованных сторон: членами правлений товариществ и квартирособственниками. После нескольких разговоров с теми и другими получаем совершенно неожиданные результаты.

Первые десять собеседников (руководителей товариществ): 5 ласнамяэских и 5 ыйсмяэских. Трое (ыйсмяэских) сочли решение абсолютно верным, правда, один из собеседников посчитал необходимым менять коды раз в квартал, чтобы они поменьше „расходились“ (хотя трудно предположить, что к ним будет повышенный интерес). Но семь их коллег, не сговариваясь, оказались решительно против. При этом, насчёт кодов на замках входных дверей, выступали они не очень уверенно. Во всяком случае, каждый из них на прямой вопрос, стоят ли закрытые двери жизни даже одного человека, кстати сказать, их личной жизни и жизни их близких, все семеро отвечали невнятно. Зато по поводу ворот и шлагбаумов возражали активно. Казалось, даже плечи разворачивали, демонстрируя готовность сражаться до последнего. Чувствовалось, что цена жизни какой-то старухи представлялась им явно ниже, чем опасность увидеть за „своими“ воротами „чужую“ машину и встречи с квартирособственниками показали неоднозначное их отношение к идее позволить кому-то открыть наружную дверь в дом. Правда, те, кто постарше, идею поддержали. У многих из них свежи в памяти времена, когда вообще двери в дом никто не думал запирать. Но молодые квартирособственницы привели массу возражений: дети, покуривающие на последних этажах; наркоманы; алкоголики... Одинокие старики, вызывающие скорую, как-то не очень их волновали. Любые слова насчёт того, что и пацаны в соседнем подъезде, и алкоголики — без особых усилий могут и сегодня войти в дом. Тем более воры. И наше удивление — почему от врачей скорой информация должна уйти к наркоманам — не действовало. Любые доводы разбивались о незыблемое „мой дом — моя крепость“.

Примерно такое настроение оказалось и у муниципальных служащих. Одна высокопоставленная чиновница была краткой: „Если кому-то не нравятся запертые двери и ворота, пусть идут в суд“. А при слове „суд“ дальнейший разговор теряет всякий смысл. Потому, что всякий, толкающий людей в мир юристов и судов — служитель Дьявола. Впрочем — это уже другая история. А что касается запоров и гибели людей, то выявившееся отношение к этим проблемам служит показателем дегуманизации общества, превращающей всех нас не просто в злобных социально опасных существ, а в обыкновенных убийц. Которыми мы, судя по фактам, уже стали.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
эксперт Балтийского института жилищной экономики и политики


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  11.03.2015


Читать полностью...



Без вины виноватые


Пишет Владимир Вайнгорт 2014-03-26

Ян Гус В одной из пьес Сартра действие происходит в аду, правда, сильно не соответствующем традиционным представлениям об этой организации. Ад смахивает на комнату в советской общаге, где муки происходят от „пытки ближним“. Жаль, Сартр не был членом квартирного товарищества, а то „пытку ближним“ разместил бы именно там.

Впрочем, и в общежитиях, и на коммунальных кухнях, и в многоквартирных домах люди отравляют жизнь себе подобным не в качестве воздаяния за грехи и, чаще всего, не по своей вине.

Обстоятельства сильнее нас

Недавно группой специалистов завершено исследование причин превращения наших товариществ в коммунальные кухни размером в многоэтажный дом. На основе анализа более двухсот публикаций в разных СМИ за последние два года и обработки множества писем проведена классификация действительных мотивов скандалов, когда товарищи делом доказывают, что „соседа легче убить, чем переубедить“.

Классов причин товарищеских „битв посерьёзнее Полтавы“ оказалось ровным счётом десять. Первый, как легко догадаться, связан с деньгами. Вернее, с разным их количеством у квартирособственников из-за чего (в соответствии с пословицей) гусь оказался свинье не товарищ. Богатые свиньи — если их большинство — не обращая внимание на протестующий гогот тонкошеих гусей — принимают решения об инвестициях в общую собственность, требующих от всех скидываться немалыми суммами либо брать немалые кредиты. Правда, наши законы говорят, что одни собственники идеальных долей не должны диктовать другим собственникам свою волю, если за этим возникают существенные расходы. Закон о вещном праве установил, что „дольщики обязаны обращаться друг с другом исходя из принципов добрососедства, избегая нанесения ущерба“. Но сам по себе закон не работает. А право согласования проектов и выдачи разрешений на строительно-монтажные работы отдано местным властям, которые (по крайней мере, в Таллине) руководствуются большевистским „принципом демократического централизма“, для чего вместе с ходатайствами о выдаче разрешений требуют от товариществ протокол общего собрания с зафиксированной позицией большинства. Более того, чиновники провоцируют товарищества на крупные расходы. Сейчас, например, принимаются ходатайства по городской программе „Приведём в порядок фасады“. Город помогает деньгами товариществам, которые представят вместе с ходатайством „выписку из решения общего собрания, содержащего решение о реновировании жилья... а также о кредите на реновацию многоквартирного дома“. Никого в мэрии не интересует мнение меньшинства. Воистину, „богатого хоть дурака, всяк почитает“.

Я много раз участвовал в обсуждении с чиновниками страшной цены их решений для бедных квартирособственников (вплоть до потери жилья за долги, возникающие из-за невозможности исполнять решение большинства о размере платежей в ремонтные фонды) и всякий раз собеседники пожимают плечами, мол, это — их (малообеспеченных) проблемы... Точь-в-точь по ещё одной поговорке: „Богатый — как хочет, а бедный — как может“.

Однажды важная чиновница заметила: если учитывать мнение несогласных, ни один дом не реновируется. А насчёт того, что тогда надо помогать бедным нести финансовую ношу — развела руками — это, де забота других инстанций.

Второй класс причин громких скандалов: автостоянки и заборы (скоро, наверное, дело дойдёт до рвов с подъёмными мостами). Здесь тоже центральная роль у городских властей. Инициируют скандалы несколько фирм, предлагающих услуги по организации стоянок и откровенно сообщающих, что согласие городской власти они обеспечат. И то правда, чиновники не желают учитывать мнение малообеспеченных жителей. А уж интересы неавтомобилизированных жильцов для них — просто пыль на ветру и слова, что „пешеходов надо любить“ им, явно, не близки. Я совсем не хочу сказать, что городская власть специально разжигает страсти. Просто она трезво оценивает электоральное соотношение в квартирных товариществах и занимает сторону большинства, оставляя за скобками интересы униженных и оскорблённых.

Мы все не ангелы

Следующий класс скандалов возникает между жильцами и председателями правлений, которых поддерживают различные союзы квартирных товариществ, в свою очередь, поддерживаемые (в том числе материально) городскими властями.

В отдельные два класса выделены конфликты, где атакующей стороной выступают профессиональные склочники. Огонь здесь старательно раздувает печать, а также рыскающие в поисках заработка т. н. „юристы“.

Надо быть девственно наивным, чтобы не понимать: люди становятся жертвами объективно существующих противоречий. И когда статьи, советы юристов и разных доброхотов (коим несть числа) заканчиваются рекомендаций идти в суд — неловко за авторов. Они должны знать (если не полные идиоты), что в стране, где не только отсутствует конституционная норма о праве на жильё, но даже не ратифицированы статьи Европейской социальной хартии об удовлетворении права на жильё больных и бедных — непорядочно поддерживать „демократическое“ решение вопросов на общих собраниях, если в результате этой демократии бедняки, пенсионеры, безработные, многодетные семьи не в состоянии оплачивать счета на жильё и теряют квартиры.

Ещё один класс причин, вызывает скандалы связан с маркетинговым давлением на квартирособственников. Но об этом уже немало сказано. И, наконец, последний класс скандалов, возникающих из-за вороватости или неумении ладить с людьми домовых начальников. Но и здесь не нужны юристы и, тем паче, суды. Товарищи сумеют выстроить самооборону (рано или поздно). Если никто не станет в эти отношения лезть, как слон в посудную лавку.

В общем, системный анализ показал: скандалы квартирных товариществ — рождены не межличностными отношениями, не тем, что „квартирный вопрос испортил“ людей, а являются результатом созданной в стране крупной социально-экономической проблемы, существующей на государственном и на муниципальном уровнях, и обсуждать надо способы, как разорвать эту сложнейшую квадратуру круга, созданную в девяностых годах, а не способствовать превращению многоэтажек в отделение ада, в меру собственного положения уподобляясь старушке, подбросившей охапку хвороста в костёр, на котором сжигали Яна Гуса.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  19.03.2014


Читать полностью...



Экономика скандалов


Пишет Владимир Вайнгорт 2014-02-03

Постоянные читатели „Столицы“, наверняка, привыкли, что в каждом номере газеты (за редкими исключениями) есть материалы о бедах квартирных товариществ. Этим публикациям обеспечен постоянный интерес. Потому, что „назови мне такую обитель, я такого угла не видал, где бы“... нашего города житель, где товарищ бы наш не стонал (надеюсь, мне простится заимствование нескольких некрасовских строк).

Товарищеских неприятностей чем дальше, тем будет больше, потому как за ними стоят „железные“ экономические закономерности.

Цена благодеяния двадцать лет спустя

Есть американское выражение: „о чём бы мы не начали говорить, закончим обязательно о деньгах“. До денег дойдём и мы, а начнём с цифр, выявленных недавней „Переписью населения и жилых помещений“. Там есть данные о годах постройки многоквартирных зданий по всем городам Эстонии. К началу 2012 года таких домов в стране было 16 585. В том числе „раритетов“, появившихся до 1919 года — 2425 (около 14 %). Сосредоточены они, в основном, в старых городских центрах и — по большой части — реставрированы небедными людьми, то есть в значительных инвестициях сейчас не нуждаются. То же касается большинства из 4279 домов постройки 1919–1945 годов (их около 20 %). Не нуждаются в существенных расходах и 1413 городских многоквартирных дома, построенные после 1991 года. Их в городах страны — около 9 %. Остаётся половина жилого фонда постройки 1946–1990 годов, большая часть которых — „хрущёвки“ и поздние их модификации, возникшие с 1961 по 1990 год, в которых живёт почти 60 % горожан. Этот жилмассив — главный оплот квартирных товариществ и поле товарищеских войн всех против всех.

Причина проста: чтобы дом не разрушался, в него надо вкладывать деньги. А наличие средств у квартирособственников из спальных районов обратно пропорционально возрасту домов: чем они старее, тем беднее жители. Когда шла приватизация жилья, кто об этом думал? Радовались правам и не осознавали обязанностей. Тем более, текущие расходы не были грабительскими. Передо мной лежит два месячных счёта за коммунальные услуги по одной и той же квартире (площадью 68 м2). Зимой 1993 года они стоили 45 крон и 9 крон за электричество. В 2013 году, соответственно, — 200 евро и 22 евро. Конечно, за 20 лет изменился масштаб цен, но не в 50 же раз!

Для молодых, сплошь автомобилизированных читателей поясню: полной аналогией того, что государство двадцать лет назад проделало с жилым фондом было бы дарение каждой семье автомобиля с 15- или 20-летним сроком эксплуатации. Чтобы эти одры ездили, в них ежегодно надо вкладывать не малые суммы, сопоставимые с расходом на приобретение новых автомобилей. Многоквартирный дом в спальном районе — тоже машина для жилья. И с ними происходит то же, что с любой машиной. Перед недавними выборами с большой помпой в присутствии Министра экономики в Таллине отметили окончание реновации по евростандартам жилого дома постройки 70-х годов в районе Мустамяэ. Потратили на это дело более 2 млн евро. Сумма сопоставимая со строительством нового дома той же площади. По уму так и надо поступить с первыми микрорайонами Мустамяэ, а дальше (с лагом лет в десять) заменять дома в других спальных кварталах, возводя на месте панельных пятиэтажек жилые „башни“ (решая одновременно транспортные и другие инфраструктурные задачи) как это делается, например, в Германии. Но в Германии более 60 % городского населения живёт в арендованных квартирах. Как, впрочем, и в других городах „старой“ Европы.

Мы со стопроцентной долевой квартирной собственностью изношенного жилья — впереди Европы всей. Такое интересное получилось у нас ноу-хау: население самое бедное в Еврозоне, но именно оно единственное несёт 100%-ные расходы по содержанию самого изношенного в Еврозоне жилого фонда без какой-либо помощи от государства. Что ж удивляться полыханию товарищеских скандалов, которые в этом контексте являются последним оружием бедноты.

Неясно здесь одно: чего больше — глупости или подлости в разговорах разных доброхотов (юристов, активистов, журналистов и — прости Господи — депутатов) о необходимости строгого соблюдения демократических принципов в жизни квартирных товариществ. Правда, может это и есть та самая „святая простота“, с которой старушка подбрасывала хворост в костёр инквизиции.

Таллин даёт пример

Выйти из „дурной бесконечности“ нашего „квартирного вопроса“ можно только на основе общегосударственной жилищной программы действий. Её дорожная карта должна предусматривать, перво-наперво, господдержку текущих жилищных расходов для бедных слоёв. В странах „старой Европы“ принят порог (с которого начинается дотирование) в 20 % расходов на содержание жилья от доходов семьи. При нашем уровне бедности (статистика утверждает, что в нищете прозябает четверть семей) может быть начинать господдержку, если суммарный расход семьи на содержание жилья выше 15 % семейного дохода. Где взять „тумбочку“ для этих денег? А хотя бы с целевых платежей в специальный фонд от прибылей монополистов, оказывающих коммунальные услуги и с налогов на приобретение дорогой недвижимости.

Дальше надо осваивать опыт Таллина. Построенные за 5 лет в городе 5000 муниципальных квартир, сдаваемых в аренду — есть решение соответствующее самым передовым мировым тенденциям в сфере управления жильём. Но Таллин ограничил свою задачу обеспечением жильём вынужденных квартирособственников и некоторых категорий специалистов, необходимых городу, отнюдь не претендуя на радикальное изменение соотношений частного и съёмного жилья.

Между тем во всей Европе задача решается именно в такой постановке. Скажем, в Хельсинки (по сообщениям печати) уже в 2012 году выявилась острая нехватка арендных площадей и сразу появились специальные компании для их строительства и последующей сдачи в найм по доступным ценам. При этом почти 20 % строительства субсидируется государством. В Швеции существует система управления арендой жилья, включающая даже ежегодное утверждение ценового коридора.

И только у нас вместо исправления ошибки времён приватизации, нет, чтобы способствовать созданию муниципального жилья или образованию кооперативов для строительства съёмных квартир — власть упорно делает ставку на жилую долевую собственность. На её развитие нацелена система налоговых льгот, хотя молодые семьи, например, явно предпочитают аренду приобретению квартир (со всеми радостями товарищеского управления). Недавно с одним вполне состоявшимся представителем среднего класса мы, что называется, на пальцах прибросили выгоды такого способа организации жизни его недавно созданной семьи.

Другим направлением государственной жилищной политики должна стать правовая защита интересов отдельно взятого горожанина, а не монополий, заинтересованных в коллективной ответственности жильцов.

У некоторых теоретиков „коллективизма“ бытует мнение, что с течением времени состав товариществ перераспределится по уровням дохода и тем самым произойдёт нивелирование интересов семей, объёдинённых, разве что, общей канализационной трубой. Но, во-первых, если даже так случится, возникнут нищенские гетто; а, во-вторых, есть исследование британских учёных, утверждающих, что различия в потребительских ценностях (обусловленных разным достатком представителей среднего класса, объединённых в кондоминиумы) сокращает жизнь тех, кто победнее. Может быть наш средний класс и потолстокожее, но тогда эта разница неминуемо обусловит товарищеские конфликты.

И, наконец, самое главное: развитие жилищного строительства (а у нас потребность в современном жилье не удовлетворена) является единственно возможным способом для экономики, базирующейся на внутреннем спросе, повторить подвиг Мюнхгаузена — вытащить себя за волосы из трясины кризиса. За примерами ходить не далеко: есть наш опыт начала 2000-х годов. Без программы строительства арендного жилья расти будут только скандалы.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Столица“ от  27.01.2014


Читать полностью...



Нет правых и виноватых, есть только несчастные


Пишет Владимир Вайнгорт 2014-01-20

Если сложить все публикации прошлого года о проблемах квартирных товариществ — картина складывается неприглядная. Беспросветная „картина маслом“ (как говорил герой одного популярного телесериала) исполненная одними тёмными красками.

В конце декабря при содействии Европейского фонда имени Розы Люксембург в Таллине собрался круглый стол политиков и специалистов на тему „Прогнозный анализ жилищной политики в Эстонии“. Некоторые прозвучавшие там идеи наверняка окажутся интересны читателям „Столицы“.

Как рос „квартирный вопрос“?

Понять нашу ситуацию помогает сравнение её с положением дел в общеевропейском доме. В странах „старой Европы“ везде, в разных пропорциях, структура собственности на жильё включает: „доходные дома“, где жильцы арендуют квартиры у домовладельцев (физических или юридических лиц); муниципальные дома, заселённые также арендаторами (большую долю в этом секторе занимает „социальное жильё“) и, наконец, „кондоминиумы“, аналог наших квартирных товариществ (где дом — принадлежит идеальным дольщикам-квартирособственникам). У нас преобладает коллективное владение городскими домами, хотя в Таллине (в результате реализации городской программы строительства 5000 квартир) имеется некоторая доля муниципального жилья и есть несколько доходных домов. Существуют, правда, „доходные квартиры“, которые сдаются в аренду.

В европейских городах преобладание арендаторов квартир над собственниками обеспечивает, во-первых, мобильность рабочей силы; во-вторых, движение семей от занимаемой в молодости „студии“ (вроде наших „гостинок“), через проживание в квартирах с числом комнат, равным числу членов семьи плюс одна комната, до поселения в домах для пенсионеров, где есть и медпункт, и прачечная, и кулинарный магазинчик. В-третьих, обеспечивается нормальное состояние жилого фонда. И, в-четвёртых, наличие развитого сектора социального жилья обеспечивает кадровые потребности городов и реализацию социальных программ. То есть трёхступенчатая структура собственности на жильё в Европе обеспечивает гармоничное решение „квартирного вопроса“. А на почве сложившейся у нас структуры как раз произрастают „цветы зла“. Хотя дорога в нынешний квартирно-товарищеский ад была вымощена добрыми намерениями.

Только советские люди, намыкавшиеся по общагам и коммуналкам, съёмным комнатам и даже съёмным „углам“ по-настоящему понимают, почему передача квартир в полную собственность (осуществлённая в 90-х годах) стала существенным фактором, примирившим городское население с процессом „прихватизации“ государственной собственности оказавшись политически гениальным ходом постсоветских властей, а, возможно, даже главным их козырем в проходившей нечистой социально-экономической игре.

Специалисты понимали меру ответственности, которую государство передавало вместе с правами новым собственникам. В одной из давних публикаций журналиста Вячеслава Иванова (со ссылкой на расчёты Министерства экономики) приводилась цифра в 800 млн эстонских крон, которые необходимо было затратить в начале 2000-х годов по всей стране, чтобы удержать жилой фонд в том состоянии, которое он имел на момент приватизации. У населения ни тогда, ни потом таких денег не было. Проблему „смазала“ кредитная интервенция 2003–2007 годов. В результате часть жилого фонда была приведёна в порядок, но зато почти 26 % квартир в Таллине, например, оказались в залоге у финансовых структур, а число квартирных товариществ, находящихся в долгах банкам мне найти нигде не удалось, но понятно, что их много.

Постсоветские комплексы и страсти

Читатели, которые постарше, помнят, как в наши дома вошло финское телевидение и с каким интересом, ни черта не понимавшие по-фински и по-английски, „наши люди“ смотрели телевизионную рекламу, завидуя тамошней „изящной жизни“. А когда в 90-е годы рекламная волна, созданная опытными маркетологами обрушилась на выросших в условиях жёсткого дефицита „советиков“, из их карманов потекли рекой деньги на идиотские „евроремонты“ (превратившие квартиры в пластиковые мешки большого размера), не менее идиотские металлические двери с тюремными запорами (иногда стоившие дороже, чем имущество, которое могли бы унести гипотетические воры), на пластмассовые трубопроводы, по большей части, не нужные и, наконец, на утепление фасадов.

Но всё это не шло ни в какое сравнение с расходами на размещение „своих“ легковых автомобилей у дома и защитой дворов от „чужих“ машин. Миллионами евро измеряются доходы фирм, устраивающих заборы, ворота и шлагбаумы (преграждающие доступ скорой помощи и другим необходимым службам).

Вытряхивать деньги этим фирмам активно помогают муниципальные чиновники и финансовые структуры (которым в условиях кризиса некому давать кредиты, кроме как товариществам). Те и другие, действуя вкупе со строительной мафией, в полном смысле слова, грабят товарищества, играя на собственнических инстинктах обеспеченной части квартирособственников. А менее обеспеченные в большинстве своём представлены людьми достаточно образованными, чтобы понимать абсурдность навязываемых им затрат.

Европейские исследователи никак не могут взять в толк, что наши нищие или, как принято их обозначать в западной социологии — „андеркласс“ (слой общества образуемый деклассированными элементами социального дна) по образовательному и культурному уровню, как правило, намного выше нашего „среднего класса“. Наш „андеркласс“ сложился из той части советского общества, которая имела государственную ренту на полученные знания и прочитанные книги. Старшие и младшие научные сотрудники, люди работавшие в культуре, словом, техническая и творческая интеллигенция советской поры далеко не в полном составе сумела вместиться в прокрустово ложе рыночных отношений и образовала неизвестный „старой Европе“ слой высокообразованных нищих квартирособственников, обороняющих свое человеческое достоинство в бесчеловечных условиях наших товарищеских многоэтажных террариумов.

Право на жильё

Эстония не ратифицировала тех статей „Европейской хартии о правах человека“, где говорится, что государство должно обеспечить доступность жилья для людей без необходимого достатка. Недавно директор отдела социального страхования Минсоцдел Мерле Малвей разъяснила, что „с обеспечением требования Европейской хартии доступности жилья связаны невыполнимые условия“.

Государство проблему социальной поддержки бедных жильцов решило иным, чем во всей Европе путём. Оно сбросило на квартирные товарищества не только содержание домов, но и социальные проблемы малообеспеченных семей. Поэтому, например, вся политическая элита страны от муниципальных чиновников до членов Государственного суда сомкнутым строем защищает право коммунальных монополий рассчитываться за свои услуги не с квартирособственниками, а в целом с товариществами. Если платить за эти услуги станут отдельные жильцы, то лишать бедные семьи крыши над головой будут государственные и муниципальные монополии, и головная боль быстро возникнет у соответствующих властных структур. А сегодня это проблема товариществ. И нашим властям абсолютно не пример практика Германии, Франции, Дании и „разных прочих шведов“, где, в случае когда расходы на жильё выше, чем 20 % от семейного дохода, государство приходит на помощь разными способами: от компенсации части расходов до предоставления почти бесплатного социального жилья. Такими проблемами обернулась радостная когда-то приватизация жилья и то ли ещё будет, если не появится в стране а также на местном уровне внятная жилищная политика, о контурах которой мы непременно поговорим в следующий раз. Мы поговорим о возможной „дорожной карте“ новой жилищной политики. Но, чтобы сейчас не оказаться неверно понятым, скажу сразу: я совсем не ратую за поддержку создания системы „доходных домов“ в частной собственности. Необходимое для социально-экономического развития городов преобладание числа арендаторов жилья над квартирособственниками может и должно достигаться на иных, не частнособственнических началах. Об этом и пойдёт разговор в следующих статьях.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Столица“ от  13.01.2014


Читать полностью...



У оппозиции чиновничья позиция


Пишет Владимир Вайнгорт 2013-12-11

Недавно центристская фракция Рийгикогу предложила включить в закон о квартирных товариществах норму о создании специальных комиссий по разрешению „товарищеских споров“. Идея не новая, но в качестве законодательной инициативы сформулирована впервые.

Мотивы „за“ и „против“

Авторы приводят в пользу новой нормы два резона. Во-первых, они исходят из того, что по действующему, а также по обсуждаемому сейчас проекту нового закона о квартирных товариществах, члены товариществ могут защитить свои права только в судах, где рассмотрение споров затягивается на годы; а специальная комиссия — по мнению авторов — (как досудебный орган) сможет сильно сократить этот срок. И, во-вторых, авторы поправки опираются на положительный опыт деятельности комиссий по трудовым спорам.

Из двух доказательств легко вытекает третье, свидетельствующее, что предлагающие новую норму депутаты абсолютно не понимают природы возникающих в товариществах конфликтов.

Трудовые споры всегда чёрно-белы. Там право непременно поддерживает одну или другую сторону. А конфликт между владельцами идеальных долей в многоэтажном доме, чаще всего, многомерен и в нём нет однозначно правых и виноватых. Как в семейных ссорах. К тому же сущностные причины превращения многоквартирных домов в товарищеские террариумы (где все против всех) лежат далеко от жизни товариществ.

Системное исследование происходящих в квартирных товариществах процессов показывает, что эти ячейки общества оказались на пересечении трёх социально-экономичеких противоречий. Во-первых, каждый заселённый во времена исторического материализма дом — модель в миниатюре городского сообщества во всём многообразии его имущественного расслоения: от очень бедных (практически нищих) до вполне обеспеченных, что обуславливает остроту финансовых споров. Во-вторых, товарищества стали единственными структурами, которым даются инвестиционные кредиты и потому они являются объектом агрессивной маркетинговой атаки со стороны строительного лобби (включая городских и республиканских чиновников), а также легко коррумпируемого домового начальства. В-третьих, раздираемые конфликтами товарищества стали источником дохода многочисленной малоквалифицированной юридической братии и это обстоятельство, чем дальше, тем больше влияет на раздувание костров внутридомовых скандалов.

Правовой кошмар „от Ромула до наших дней“

Есть древнеримская карикатура, на которой два поселянина тянут в разные стороны корову: один за рога — другой за хвост, а доит её в это время юрист. Древние римляне были мастаками по части права и потому всё с ним связанное, нашло отражение в популярных латинских фразах и крылатых словах. Например, в юридической практике используется выражение „ad hominem“, означающее аргумент в споре, опирающийся не на существо дела, а на характерные черты спорящих. В русском языке адекватное выражение „переходить на личности“ или, проще говоря, „сам дурак!“. Нередко при спорах отдельного квартирособственника с правлением представляющие домовую власть юристы пользуются именно такой аргументацией. И почти всегда исходят ещё из одного принципа, который среди латинских крылатых фраз звучит как „argumentum ad populum“ или „большинство всегда право“. И мало кто защищает интересы меньшинства или слабейшего в этих спорах. Всплеск судебных тяжб между квартирособственниками, захлестнувший суды всех уровней произошёл в начале кризиса, когда оголодавшее стадо юристов открыло для себя страну непуганых идиотов в лице товариществ, острота споров в которых нарастала прямо пропорционально росту стоимости содержания жилья.

В интернете легко найти предложения фирм, которые обещают добиться через суд выселения неплательщиков. И они не врут. Эстония одна из немногих стран, где не конституировано право на жильё. Это право записано в конституциях Испании, Португалии, Нидерландов, Дании и т. д. Во многих странах существуют государственные субсидии малоимущим семьям для реализации права на жильё. Например, в Швеции почти 1/3 аренды жилья осуществляется с помощью субсидий. В среднем по ЕС расходы на жильё превышающие 22 % от семейного бюджета дают право на ходатайство о помощи. Немодный нынче Энгельс писал: „Мерилом удовлетворения потребностей людей служат показатели обеспечения семей жильём“. Впрочем, что нашим стряпчим Энгельс и любые рассуждения о социальной ответственности всех перед всеми. Выселят и растопчут. Только плати.

Административный восторг

В литературу это выражение ввёл Достоевский: „...Поставьте самую последнюю ничтожность у продажи каких-нибудь дрянных билетов... и ничтожность тотчас же сочтёт себя в праве смотреть на вас Юпитером, когда вы пойдёте взять билет... И это в них до административного восторга доходит“.

Встречи с таллиннскими чиновниками показали, что они всегда поддерживают любые инвестиционные благоглупости домовых начальников. Одна из высокопоставленных таллинских городских чиновниц прямо мне сказала: „Если мы будем слушать меньшинство, нежелающее реализовывать инвестиционные проекты, город будет выглядеть хуже“. А другая начальница, мотивируя передачу городских земель квартирным товариществам в аренду под стоянки признала заинтересованность чиновников в снижении площадей, которые надо чистить зимой.

Легко представить, как поведут себя чиновники в комиссиях по рассмотрению товарищеских конфликтов, да ещё если против униженных и оскорблённых бедностью и нищетой интересы большинства будут представлять т. н. „юристы“. И если, вдруг, требуемые комиссии были бы созданы, то именно бедным квартирособственникам анекдотический советский управдом покажется благотворителем в сравнении с буржуазно-ориентированным муниципальным чиновником нынешнего разлива.

Примирители

Во всех странах „старой Европы“ действуют механизмы „соседской медиации“. Что это такое и с чем её едят? Это частный случай института социального примирения — сеть специальных служб, единственная цель которых уговорить спорящих на компромисс (найти для них медианный, то есть „средний“ выход из конфликтной ситуации).

Ощущаете разницу: не определить, кто прав — кто виноват, а примирить стороны спора, исключив тем самым поход в суд и не допустив обращения к юристам. Создания примирительных структур давно требует Евросоюз и потому включение в закон о квартирных товариществах положения о „соседской медиации“ вполне резонно и целесообразно.

Хотя скандалы, заканчивающиеся мордобоем, а недавно даже убийством одного „товарища“ другим, показывают: заниматься надо не социальной или правовой терапией, а ликвидацией проблем их порождающих. Прежде всего надо осознать, что государство сбросив со своих плеч заботу о состоянии жилого фонда и переложив её на плечи квартирособственников одновременно туда же перекинуло решение социальных проблем, связанных с содержанием жилья бедными слоями населения.

Ещё наглее повели себя муниципальные органы, которые абсолютно не желают нести долю ответственности за решение триединой диалектически противоречивой задачи эффективного сосуществования города, как целостного организма — многоэтажного дома, также как единого целого и отдельно взятой семьи. В этом смысле характерно недавнее заявление одного из вице-мэров Нарвы по поводу почти типового скандала: „Ситуация, когда перекрытие дороги препятствует проезду спецтранспорта (пожарных машин, скорой помощи, полиции и т. д.), является просто недопустимой — на кону может стоять человеческая жизнь. Но в любом случае вмешиваться в это и диктовать квартирным товариществам, как они должны действовать и о чем договариваться, горуправа не будет“. Как говорится: умри — лучше не скажешь о позиции городских властей (независимо от их партийной принадлежности). То есть нам необходима жилищная политика и в стране, и в каждом отдельном муниципальном образовании.

А пока, упаси нас Господь от очередных чиновничьих комиссий и от юристов. Тем более, чем конкретнее каждый новый закон о квартирных товариществах, тем он хуже предыдущего, носившего рамочный характер.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от  04.12.2013


Читать полностью...



Слезайте, граждане, приехали, конец


Пишет Владимир Вайнгорт 2013-12-16

События, разворачивающиеся в квартирных товариществах перестали удивлять. Даже когда в одном случае парень убил соседа из-за скандалов по квартирным платежам. В другом случае старушка отдала Богу душу потому, что скорая не смогла попасть в дом. Общество эти сообщения не ужаснули. На войне как на войне — всегда есть жертвы. А в квартирных товариществах воюют все против всех. В одном доме на собраниях морду друг другу бьют. В другом — убивают друг друга. Вас это словосочетание: „друг другу“ по отношению к нашим квартирным товариществам не шокирует, дорогие читатели?

Как дошли до жизни такой?

Квартирособственники многоэтажек не сразу и не везде превратились в обитателей товарищеских террариумов. Был момент всеобщего удовлетворения от того, что исчезли неумные и вороватые ЖЭКи, а обустройство жилых домов стало личным делом их жителей. К нулевым годам 98 % городских квартир превратились в собственность частных лиц. К этому же времени относятся данные, что расходы жителей на содержание домов снизилось на 30–35 % по сравнению с тем периодом, когда зданиями распоряжались муниципальные домоуправления.

Но очень быстро выяснилось, что это „лукавые цифры“. По данным министерства экономики по состоянию на конец 2003 года для поддержания городского жилья хотя бы в том состоянии, которое оно на тот момент имело, требовалось около 800 млн эстонских крон (около 53 млн евро). Таких денег у жильцов (ставших коллективными собственниками) не было. Назревала огромная социально-экономическая проблема, если бы её не „смазал“ начавшийся в 2004 году кредитный бум.

И может быть в 2005–2007 годах проблема бы „рассосалась“, но в те же годы в Эстонии началась крупная общегосударственная маркетинговая операция по утеплению многоэтажек, в которой участвовали не только лоббисты из строительных фирм и финансовых структур, но и коррумпированные чиновники всех уровней. Понадобилось семь лет, чтобы один из ответственных работников Таллинской мэрии спокойно заявил: „Даже если бы вдруг действительно удалось снизить потребление централизованного отопления, оплата за эту услугу никак не могла уменьшиться. Просто выросла бы цена за единицу тепла (иначе не возможно было выполнить договор с иностранным инвестором).“ По той же причине Таллинская мэрия в 2004 году запретила товариществам отключаться от централизованной теплосети и переходить на автономное отопление. Плюс к тому росли акцизы и налоги на тепло и электричество. Плюс к тому чиновники Таллинской мэрии чуть не силой втюхивали товариществам землю, лишь бы свалить со своих плеч заботу о стоянках и содержании участков. Когда грянул кризис и дифференциация уровня жизни семей резко увеличилась, „квартирный вопрос“ взорвал мир и согласие между соседями. Начиная с 2007–2008 годов, о чём бы не говорили квартирособственники, это был разговор о деньгах. А поскольку реальное ценообразование не всякому жильцу понятно, финансовая сфера квартирных товариществ превратилась для оборотистых людей в настоящее „поле чудес“, где некоторым буратино удалось вырастить деревца, приносящие не сказочные сольдо, а вполне полновесные евро. Я здесь не намекаю на товарищеское начальство (хотя некоторым из них кое-что перепало и продолжает перепадать от денежного пирога). В море простаков акулами резвятся нечестные строительные и обслуживающие фирмы, банки и финансовые структуры, а также т. н. „общественные организации“.

Горестная история и печальные перспективы

Само по себе расслоение по доходам не довело бы „товарищей“ до взаимоистребления, но во взрывчатую смесь денежных обид была вброшена искра под названием „правопорядок“. Квартирные товарищества стали лёгкой добычей безжалостной мафии: на них налетело вороньё небрезгливых юристов (или квазиюристов). Ещё древние латиняне говорили: „Высшее право часто — высшее зло“.

Можно с точностью до месяца открутить ленту до момента, когда товарищеские дела появились в судах, и за какие-то пять лет стали одними из самых массовых судебных споров. Возникла когорта т. н. „юристов“ (среди которых настоящих профессионалов — раз, два и обчёлся), которые с немалой выгодой для себя заталкивают в суды группы товарищей против правлений, правления против товарищей и сеют зло среди легковерных жителей многоэтажных домов не имеющих иммунитета против „рыцарей правды“ и наживы. Западноевропейский человек с неприязнью относится к судебному бесовскому племени ещё со времён средневековья (прочтите хотя бы „Гаргантюа и Пантагрюэля“ Рабле). А у нас брошенные в денежное дерьмо дрожжи немедленно подняли уровень этого продукта так, что в нём захлёбываются уже почти все жители многоэтажек. Полистайте газеты хотя бы за девять месяцев этого года. Сколько там „юридических советов“ по поводу склок в квартирных товариществах. И везде рефреном: обращайтесь в суд! На этом фоне надо отдать должное нашей полиции, которая с поразительным хладнокровием не вмешивается в товарищеские дрязги. Но и судов „товарищам“ уже, оказывается, недостаточно. Отовсюду идут требования создать государственные или муниципальные службы по товарищеским спорам. То есть, чтобы ещё и чиновников в эти дела втянуть. Вот будет раздолье для коррупции... И вполне возможно, эти пожелания дойдут до законотворцев. В пример приводят Комиссию по трудовым спорам. Но конфликт труда и капитала носит объективный характер, а явное неравенство сторон в трудовых отношениях требует „защиты слабейшего“. В товарищеских спорах нет правых и виноватых. Проблемы возникают не внутри дома, а привносятся извне: государство сбросив со своих плеч заботу о состоянии жилья заодно перекинуло на товарищества также социальную проблему поддержки малоимущих (этим структурам абсолютно несвойственную). Вслед за государством местные власти перебросили на квартирособственников не только заботу о внешнем виде улиц, но и разрешение главной для современной городской среды диалектически противоречивой проблемы „горожанин и автомобиль“. Но никакому товариществу не под силу решить задачу о „квадратуре круга“.

Не меч, но мир

Мы не одиноки в своих проблемах. Существующие в западноевропейских странах кондоминиумы (аналог нашего товарищества) тоже не из святых состоят. Потому там появился институт „соседской медиации“. С чем его едят? Термин означает поиск „среднего“ (медианного) мнения. Иными словами, поиск компромисса. Началось это в Англии, потом развернулось за океаном, а нынче система медиации охватывает все страны, где государство ценит гражданский мир.

Специально подготовленные медиаторы помогают „замириться“ жителям многоэтажек, чтобы не допустить ссору не только до суда, но до вмешательства юристов (а это сегодня в человеческих отношениях самое важное). Судя по имеющейся информации, у них это получается. Сведения на счёт того, как это делается, добыть несложно. Было бы желание у местных органов власти (чьими заботами эта деятельность должна обеспечиваться).

Пока интереса к этой сфере городской жизни никто у нас не проявляет. Хотя имеются по этому поводу даже соответствующие решения Еврокомиссии. Наша „улита едет“. Но может быть эта тема заинтересует новый депутатский корпус. А то, ведь, соседа легче убить, чем переубедить.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Столица“ от  09.12.2013


Читать полностью...



Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis — партнёр Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Töötukassa koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 20

Журнал «Экспресс-консультация» № 19

Журнал «Экспресс-консультация» № 18

Закон о налогообложении

Журнал «Экспресс-консультация» № 17
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2017, OÜ Kardis