Высшую судебную инстанцию страны, похоже, достали скандалы в квартирных товариществах. 13 февраля, в очередной раз ответив по конкретному спору на вопрос: „Кто прав, кто виноват?“ — Высокий суд включил в решение также развёрнутую мотивировочную часть, которая должна стать методологической базой разрешения большинства судебных тяжб между квартирными товариществами и недовольными жильцами. Коллегия государственного суда увязала между собой положения нескольких законов, в той или иной мере регулирующих жизнь многоквартирных террариумов, по злой иронии именуемых „товариществами“.

Всегда ли право большинство?

Государственный суд объяснил, что далеко не все инвестиционные программы, касающиеся зданий и прилежащей к ним территории могут решаться способом „демократического централизма“ (удушением интересов меньшинства в пользу интересов большинства). Многие домовые лидеры, в лучшем случае прочитавшие закон о квартирных товариществах, а иногда и того не читавшие, свято верят, что если большинство сказало „Надо!“, меньшинству ничего не остаётся, как ответить „Есть!“. Хуже того, в непоколебимости этого принципа уверены и некоторые жители многоэтажек, считающие гласом Божьим голос большинства. Специально для этой когорты Государственный суд сформулировал важный принцип: „владельцы квартир могут управлять квартирной собственностью по решению большинства в соответствии со статьями 8–23 Закона о квартирной собственности. Но в неурегулированных законом вопросах применяется (согласно второму предложению п. 1, ч. 1 Закона о квартирной собственности) положение Закона о вещном праве, (в первую очередь ст. 71–79 о долевой собственности)“. Чтобы понять этот текст, придётся вкратце рассмотреть смысл упомянутых судом правовых норм.

Существенно для нашей темы положение Закона о квартирной собственности, что владельцы квартир могут принимать большинством голосов решения в пределах „обычного управления долевой собственностью“, там же дан перечень из семи пунктов, что считается таким управлением. Но дальше в законе говорится о принятии всеми собственниками квартир решений, масштабы которых выходят за пределы „обслуживания долевой собственности“. Такие решения должны приниматься в соответствии с нормами Закона о вещном праве, где сказано: „участники долевой собственности обязаны общаться друг с другом, исходя из принципов добросовестности, избегая нанесения ущерба другим участникам“, и что существенное изменение хозяйственного назначения долевой собственности возможно только по согласованию всех собственников. Государственный суд сказал: „требуемое по закону соглашение собственников квартир не может быть заменено решениями общего собрания, принятого большинством“.

По всему поэтому перед принятием решений, затрагивающих интересы квартирособственников (а сбор денег для инвестиционных программ затрагивает их ещё как) правление должно разобраться (наверное, с помощью экспертов), где правомочно большинство голосов товарищества, а где требуется полное согласие всех идеальных дольщиков. В определении способа принятия решения заключается суть грамотного управления жизнью дома в пределах правового поля.

То есть, что касается обслуживания дома и двора, а также необходимого для жизни дома ремонта решается большинством голосов на собрании товарищества. А решения об инвестициях в развитие долевой собственности (любые достройки и постройки, от заборов до утепления фасадов) должны принимать все собственники вместе.

Квартирособственник бывает неправ тоже

Поводом для решения Госсуда стала тяжба товарищества с владельцем квартиры, не разрешавшим проводить замену трубопровода отопления, „поскольку трубы эти закрыты отделкой и замена труб повредит квартире“. Суд признал его действия не правомерными, начиная с того, что „собственник квартиры должен учитывать необходимость для товарищества ухаживать за предметом долевой собственности и потому не разумно застраивать (закрывать) существующие стояки“. Госсуд записал, что отказав в доступе для выполнения работ квартирособственник поступил противозаконно по ст. 13, ч. 1, п. 3 Закона о квартирной собственности и ст. 13, ч. 4 Закона о квартирном товариществе. Это, в свою очередь, потребовало дополнительных работ, которые оценены в 1611 эстонских крон.

Высокий суд не согласился с утверждением квартирособственника, что для сохранения долевой собственности не требуется замена трубопровода и потому такая работа не является обычным хозяйственным расходом. Суд признал странным утверждение, что сам владелец сделал необходимые реновационные работы самостоятельно (то есть отремонтировал часть трубопровода длиной в 2,5 метра и закрыл эту отремонтированную часть навсегда). Думаю, не только суду, но и читателям такое утверждение покажется странным. Но история эта не смешная, а печальная. Ведь не сам хозяин квартиры сражался в трёх судебных инстанциях, опираясь на маловразумительное объяснение. Нашлись юристы, толкавшие его из суда в суд (до самого верхнего уровня). Они пытались доказать, что ремонт трубы является инвестиционным проектом для принятия решения о котором требуется согласие всех квартировладельцев, без исключения. Получается, моя рекомендация привлекать специалистов для выбора способа принятия решения о ведении работ не бесспорна. Судебным делом, о котором идёт речь, явно занимались юристы. При этом тянулась тяжба с 30.12.2008 года (дата подачи первого иска товариществом в тартуский уездный суд). Целых три года судились (!). И выиграло товарищество 1611 крон. Суд сказал: „Из-за действия ответчика у истца возникли ненужные расходы: подрядчик сделал переходные соединения между старой и новой системами отопления. Эти расходы окажутся ненужными, как только ответчик позволит провести работы по проекту. По мнению суда эти расходы логично считать ущербом“.

Подобьём бабки. Три года судились. Платили юристам обе стороны. Тратили нервы. Десятки людей в судах тратили на эту глупейшую историю деньги налогоплательщиков. А может быть весь этот театр абсурда существует по одной причине: у людей, населяющих дом, нет ощущения, что каждый из них „не только товарищ, а друг и брат“? Просто в председатели нам нужны не специалисты-юристы, экономисты и прочая, и прочая, а совестливые, умудрённые жизнью люди. Не рискующие зазря. Семь раз думающие прежде, чем предложить дому инвестиционную программу. Обязательно, не самые богатые в доме и потому способные сочувствовать тем, кому и без инвестиционных программ тяжело живётся. Подумаем, как говорят малограмотные люди, „в эту сторону“.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Почти два месяца „Комитет против монополизма“ собирал подписи под обращением к депутатам Рийгикогу с просьбой установить законодательный барьер монопольному давлению поставщиков тепла и воды в многоквартирные дома. Монополисты не желают иметь дело с конкретными получателями коммунальных услуг (квартирособственниками) и выставляют групповые счета на дом в целом.

Делается это под угрозой отключения снабжения дома теплом и водой в случае недоплаты, чтобы заставить добросовестных плательщиков нести расходы за себя и „за того парня“, который (по разным причинам) не платит в какие-то периоды.

Подлость такой схемы давит не только отдельные семьи, но и юридические лица, размещающиеся в многоквартирных домах, которые не в состоянии засчитывать налог с оборота с коммунальных услуг, поскольку они не имеют адресованного им счёта от поставщика.

Никаких технических препятствий прямым финансовым отношениям монополистов с получателями услуг нет (что доказала практика таких отношений со ста домами в Таллине). Эти нормальные отношения были прерваны в одностороннем порядке топливной монополией под удивительным для нормального бизнеса предлогом: поскольку расходы на работу с неплательщиками Департамент конкуренции не соглашался включить в цену тепла. Потому, дескать, пускай эту работу ведут товарищества бесплатно. Но главной причиной прекращения нормальных отношений поставщиков и потребителей стала боязнь прецедента.

К началу марта собрано более 2,5 тысяч подписей. Комитет готовит встречу с депутатами Рийгикогу для передачи им первой партии собранных подписных листов. Такая встреча состоится ещё в марте.

Но сбор подписей продолжается и есть полная уверенность, что счёт „автографов“ пойдёт на десятки тысяч.

Член „Комитета“ Владимир Вайнгорт

19 апреля отвалилась и рухнула плита ограждения балкона на одном из домов в Ласнамяэ. Не стоит по этому поводу поднимать панику и воспринимать случившееся как сигнал, что таллиннские панельки начали разваливаться, но нельзя и недооценивать грядущую опасность.

Вряд ли неприятности начнутся в Ласнамяэ. Скорее физический износ начнёт сказываться в первых районах панельной застройки Мустамяэ. В тех пятиэтажках, которые давным-давно уже морально устарели. Где в кухне не помещаются современные холодильники и где нет места для стиральных машин. Это дома о которых ещё в шестидесятые годы шутили, что Хрущёв успел добиться соединения ванны с туалетом, но не успел соединить пол с потолком. Конечно, выпадать панели из стен там не будут и тем более не будут эти дома складываться, как при землетрясении, но трещин ждать уже не долго, а как поведут себя конструкции после того, предугадать трудно.

Профессор кафедры архитектуры ТТУ Рейн Мурула рассказывал, что есть в Мустамяэ здания, где опирание лестничного марша составляет чуть больше трёх сантиметров. Если будут нести тяжёлый шкаф по такой лестнице и ненароком уронят — и шкаф, и марш дальше будут падать вместе.

И хотя аварий с жертвами, скорее всего, всё-таки не будет, но предугадать положение, в котором окажутся жильцы начинающих трещать домов легко.

На следующий день после падения ограждения балкона какая-то тётка из тех, что облечены властью на городском уровне выступая на канале ПБК заявила: за сохранностью домов прежде всего должны следить жильцы. Действительно, хозяева дома квартирособственники. Государство и муниципалитеты заботу о жильце со своей шеи сбросили, проведя приватизацию. Теперь никаких не может быть претензий, как говорится в украинской пословице, „видели глаза, что покупали“.

Каким образом жители могут определить долговечность здания и, самое главное, что они смогут сделать даже если обмерами конструкций, исследованием состояния закладных деталей и установкой т. н. „стеклянных маячков“ выяснят, что ситуация приближается к опасной черте — „загадка сия велика есть“.

Опыта повышения долговечности крупнопанельных домов в мире почти нет. Поскольку везде эта проблема решается одинаково: их, не ожидая разрушения, попросту сносят. И делают это не только из человеколюбия. Новые градостроительные задачи, новые экологические требования, новые нормативы теплосбережения, современные архитектурно-планировочные решения и т. д. и т. п. диктуют такой вариант регенерации квартирной застройки 60–70-х годов прошлого века.

Года полтора назад автор этих строк вместе с архитектором Рейном Мурула подали мэру Таллина специальную записку с анализом ситуации, и альбом, где отражался опыт перестройки районов панельной застройки в бывшей ГДР, а также некоторыми эскизные варианты возможных проектных решений по району Мустамяэ. Надо отдать должное мэру: он создал под руководством вице-мэра госпожи Вырк рабочую группу по проблеме панельных районов и, по имеющимся у нас сведениям, обсуждение этой темы в Таллине как-то продвигается.

Мы с Мурула неоднократно по этому поводу выступали в печати и всякий раз это вызывало у местных властей некоторый интерес. Но есть ощущение, что по-настоящему проблема должна решаться на государственном уровне. Таллин ещё как-то способен решать её в одиночку. А в других городах нет для того ни сил, ни средств. Но министерство экономики продвигает в жизнь другой проект переустройства жилых районов. Оно через структуру Kredex всячески стимулирует утепление фасадов панельных домов. Это напоминает усилия стареющих женщин продлить себе молодость средствами косметики. Но, увы, сколько не трать сил и денег на эти цели — годы возьмут своё. Процессы разрушения конструктивов зданий не замедляются от того, что дома обтягивают пенопластовым чехлом. Многие специалисты (и я в их числе) уверены: если бы средства затраченные на обшивку, обклейку торцов фасадов, замену трубопроводов и прочая, и прочая, направлялись на радикальную перестройку жилых районов (как это делается в Берлине, Москве, Париже и многих, многих других Европейских городах), то уже сейчас мы имели бы в значительной мере обновлённые города с новой современной архитектурой.

Существуют юридически обоснованные предложения, позволяющие наилучшим для жильцов образом решить не только их переселение в новые дома, но также исправить ошибки, допущенные при приватизации жилья.

Жилищная проблема во всём её многообразии: стареющих панелек, запредельной стоимости централизованного отопления, правовых аспектов совместного проживания в многоквартирных зданиях и т. п. достойна стать одной из центральных в деятельности гражданского общества. Надо создавать соответствующие общественные объединения. И заметим, только в совместной работе над проблемами, заодно снизится острота национальных проблем. Потому, что на самом деле — нам нечего делить.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Перво-наперво заметим, что слово алгоритм означает порядок действий для достижения желательного результата. А применительно к нашей теме — последовательность действий отдельных товарищей для защиты собственных интересов в многоквартирном доме.

Защитные свойства закона

Вдруг, как прорвало, то в одном, то в другом еженедельнике косяками пошли статьи о сложностях товарищеской жизни. Журналисты и авторы писем в редакции рассказывали о непотребствах правлений и обязательным рефреном в этих материалах звучал вопрос: кто, наконец, поможет униженным и оскорблённым? Некоторые требовали даже создания специального государственного или, на худой конец, муниципального властного звена, способного не только выслушивать жалобы квартирособственников, но и рявкнуть на домовое начальство.

И могут ведь, не приведи Господи, добиться, чтобы появился какой-нибудь дополнительный чиновничий аппарат, да ещё с правами навязывать свою волю. Тогда-то и покажется жителям многоэтажек небо с овчинку. Идея о такой новой службе вполне бессмысленная, поскольку действующий у нас закон о некоммерческих организациях позволяет дать отпор самодурам и нечистым на руку председателям. Беда наша, что пользоваться законом уважаемые товарищи попросту не умеют.

Недавно на этот счёт пришло мне письмо от знакомой пожилой женщины, где были такие слова: „Мало призывать отстаивать мои права, надо помочь не очень сведущим в законах людям, подсказав им что и как они должны делать, чтобы противостоять управленческому произволу“. Иными словами, моей давней знакомой и иже с ней понадобился алгоритм действий.

Техника борьбы шаг за шагом

Бессилие перед домовым начальством заканчивается сразу, как только число недовольных его действиями достигает 10 % от общего числа участников товарищества.

В третьей части двадцатой статьи Закона о некоммерческих организациях есть решающая для защиты интересов меньшинства норма: „Правление обязано созвать общее собрание, если этого требуют в письменной форме и с указанием причины не менее 1/10 членов некоммерческого объединения“. От этой нормы, как от печки должно начинаться противодействие правлению. 10 % это совсем немного. В 60-квартирном доме — всего лишь шесть членов товарищества. А в 90-квартирном — девять. И т. д.

Собрались, значит, эти шестеро и подписали письмо правлению такого, примерно, содержания:
„Ввиду того, что правление отказывается предоставить членам товарищества для ознакомления полную документацию (проект со сметой, материалы конкурса, договоры, акты приёмки работ и счета на оплату асфальтирования территории (ремонту крыши, перекладки теплосистем и т. п.)), мы требуем в двухнедельный срок собрать общее собрание товарищества с повесткой дня: 1. Документированный отчёт правления о исполнении плана хозяйственной деятельности с подробным объяснением причин выбора исполнителя строительно-монтажных работ и методикой расчёта их стоимости. 2. Отзыв членов правления“.

Проблема может быть принципиально другой, но изложить её необходимо достаточно внятно. Возможно, правление бумагу, что называется, спрячет под сукно. Тогда вступит в дело норма четвёртой части той же статьи: „Если правление не созывает общее собрание... лица, ходатайствующие о его созыве, могут созвать его сами в том же порядке, что и правление“. Это значит: объявить о созыве не позднее, чем за семь дней и выполнить все условия созыва собраний, содержащихся в частях 6 и 7 статьи 20, а также в статье 20¹ цитированного уже закона. Ничего такого, чего бы не сумели сделать наши шесть человек там нет.

Кто кого переспорит?

Если в первый раз необходимого для принятия решения большинства собрать не удаётся, то инициаторы собрания назначают новый срок. Второе собрание всегда правомочно. В период сбора решающего собрания (неважно, первого или второго) недовольному правлением меньшинству придётся поработать агитаторами.

Тут наступает момент истины. Или удастся убедить в своей правоте требуемое для перевеса голосов число квартирособственников или они пойдут за правлением. Закон дал все возможности доказать меньшинству свою правоту. Если она, конечно, есть. Иногда, правда, чувство собственной правоты трудно выразить. В таком случае можно привлечь специалиста или просто кого-либо обладающего даром убеждения, дав нужному человеку доверенность. Заметим, что выданная доверенность не означает, что сам участник товарищества не может присутствовать на собрании.

Но если всё же большинство окажется против, то придётся вести арьергардные бои. И они не всегда проигрышны. Если ваши интересы противоречат желанию большинства, ни в коем случае не сдавайтесь. Обязательно идите на собрание и выскажите своё мнение (даже если оно одно против всех) и проследите, чтобы (в соответствии с частью 6 статьи 21) оно было внесено в протокол. Закон требует, чтобы „особое мнение было подписано представившим это мнение лицом“. А по норме части 7 этой же статьи „по истечении 14 дней протокол должен быть вам представлен“. Более того, по той же норме, вы имеете право „получить протокол или его копию“. Если вам удастся мотивировать своё особое мнение ссылкой на норму Закона о вещном праве (в части 5 статьи 72), где сказано: „собственник вправе требовать от других собственников, чтобы владение и пользование долевой собственностью осуществлялось в соответствии с интересами всех собственников“ — то у вас большой шанс выиграть дело в суде. Нужно доказать, что решавшийся на собрании вопрос выходит за рамки хозяйственного обслуживания идеальных долей и потому требует согласия не большинства, а всех идеальных собственников. Что (при некоторой помощи специалистов) вполне возможно.

Во всяком случае, прочитав статьи о неприятностях, опубликованные в течении февраля и марта во всех газетах, могу с уверенностью утверждать, что кроме одного случая, все остальные проблемы могли быть легко решены описанными выше способами.

В общем, не так страшен чёрт, как его малюют упивающиеся властью домовые начальники и особенно очумевшее от сознания собственной обеспеченности большинство.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Весна пришла! В небе птичьи косяки и на дверях домов объявления о собраниях квартирных товариществ.

В последние годы эти организации всё чаще превращаются в товарищеские террариумы из-за того, что большинство жильцов и назначенных ими правлений не желают и не умеют слушать голос меньшинства. Но как раз общее собрание предоставляет меньшинству или даже одному несогласному с большинством товарищу отстоять свои права. Такую возможность даёт Закон о некоммерческих организациях, только надо скрупулезно ему следовать.

Как защитить свои интересы?

Самый простой способ не согласиться с мнением большинства — это признать решение собрания недействительным и, следовательно, не обязательным для исполнения. Такая возможность существует, если правление нарушает нормы закона о порядке созыва и проведения собрания. В статье 241 закона сказано, что „решение общего собрания ничтожно, если... был нарушен порядок созыва общего собрания“. А порядок этот начинается с извещения о созыве общего собрания о котором надо уведомить всех „товарищей“ не позднее, чем за семь дней. В уставе может быть чётко определён порядок „отправки извещений о созыве общего собрания“, но если там по этому поводу ничего не сказано, то из текста 20-й статьи Закона о некоммерческих организациях вытекает, что должно быть вручено каждому „товарищу“ персональное извещение, с датой и повесткой дня общего собрания. Не позднее, чем через три дня после извещения 1/5 членов товарищества (т. е. 20 % его состава) могут предложить дополнительные вопросы в повестку дня. И если повестка дня меняется, то об этом надо снова сообщать за семь дней (то есть сдвигать дату собрания). Но сделать это можно только раз. Заметим, к слову, что если 20 % квартирособственников не довольны работой правления, то на любое собрание они могут внести повестку дня вопрос о его дальнейшей судьбе. Впрочем, такую неприятность могут устроить правлению даже 10 % жильцов, поскольку и 1/10 членов товарищества может потребовать в письменной форме и с указанием причин созыва общего собрания с предлагаемой ими повесткой дня„. И если правление собрания не устроит, то эти 10 % „товарищей“ могут созывать его сами.

То есть при наличии только небольшого числа несогласных с линией правления они имеют все возможности попробовать убедить остальных в своей правоте.

А если не согласен один? Закон говорит, что каждый высказавший на собрании особое мнение может требовать, чтобы оно было занесено в протокол собрания с его (несогласного) подписью. Протокол должен быть не позднее 14 дней после собрания предоставлен каждому „товарищу“. Закон здесь категоричен: „Член товарищества вправе получить протокол общего собрания или его копию“. Кстати, заметим, что 20 % членов товарищества могут потребовать присутствия нотариуса на собрании и его подтверждения адекватности протокола принятым собранием решений. При несоблюдении какого-либо требования можно через суд добиваться признания решения собрания недействительным.

Нельзя вредить дому

Но отстаивание своих прав не может превращаться во взаимное сведение счётов. Недавно председатель правления одного из маардуских домов рассказала (с документами на руках) поразительную историю о том, как бывший председатель правления (имеющий в доме самую крупную жилую площадь, поскольку у него две квартиры) после того, как его освободили от должности, объявил дому войну. В качестве оружия выбрал неплатежи. Слишком много места заняло бы изложение претензий товарищества к своему бывшему председателю. И не в них суть. Даже если в чём-то сейчас к нему люди пристрастны, всё равно, вести судебную войну с товариществом, не платя по счетам настолько, что осенью даже была угроза остаться без отопления, мягко говоря, не очень честно. Есть несколько решений судов, обязывающих бывшего домового начальника платить, но он использует все уловки, чтобы не погашать долг, превысивший уже десять тысяч евро (!). В такой ситуации мало жаловаться в суды не неуплату, а пользоваться нормой Закона о квартирной собственности, где сказано: „Если собственник квартиры неоднократно нарушает свои обязанности по отношению к другим собственникам... то они могут потребовать отчуждения им своей квартирной собственности“. И дальше в 14 статье закона подробно говориться, когда и как это сделать.

Но в истории с бывшим председателем правления, объявившим войну дому, есть один загадочный аспект: этот человек входит и сейчас в ряд товарищеских правлений. И дело даже не в его боевых действиях. Он одновременно входит в руководство фирмой по обслуживанию домов. То есть имеет место явный конфликт интересов. Но на тему правлений мы поговорим в следующем выпуске нашей рубрики.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Ничто не ново под луной, даже то, что по злой иронии называется у нас „квартирным товариществом“.

Как это выглядит у других?

Впервые идея объединения в одном доме собственников отдельных жилых помещений была реализована… ещё в Древнем Риме. Именно оттуда пошло название сообщества собственников отдельных квартир в одном доме — „кондоминиум“ (на латыни con — „вместе“ и dominium — „владение“). Почему у нас совместное владение единым объектом, в отличие от всех европейских стран называется не кондоминиумом (что точно отражает суть дела), а квартирным товариществом — одна из загадок нашего законодательства. Впрочем, терминологическая нечёткость, отразила нечёткость нашего правового регулирования совместного управления идеальными долями недвижимости.

За давностью лет трудно разобраться, как это делалось в Древнем Риме, но управление кондоминиумом строилось точно на основе консенсуса интересов собственников. Прошли тысячелетия, прежде чем римская идея реализовалась в праве и практике государств „старой Европы“, США, Канады. Можно провести детальный анализ правовых норм, регулирующих жизнь кондоминиумов в этих странах, но вряд ли наших читателей интересуют юридические тонкости: от обслуживания мест общего пользования до содержания домашних животных и ограничений на проведение ремонта — для нас важнее другое: при всех различиях норм и уставав в их основу заложена идея консенсуса, то есть договорённости всех собственников. Суть правовых норм в том, что расходы на содержание и развитие долевой собственности устанавливаются соглашением всех квартировладельцев, а если согласия нет, то решение достигается в суде. Принцип консенсуса пронизывает любые нормы, регулирующие жизнь в кондоминиуме.

С этой целью функции собрания членов домовой ассоциации сводятся к задачам „коллективного дворника; электрика; сантехника“, а все что касается реконструкции, развития, а также порядка использования идеальных долей требует соглашения всех собственников. Чтобы понять, как действует этот механизм, надо ознакомиться с комплексом законов, обеспечивающих общественный консенсус, вообще.

Техника согласия

В 60-х годах прошлого века в США появился способ решения споров альтернативный дорогому и длительному судебному процессу, названный „медиацией“ (нахождением среднего). Эффективность медиации привела к её быстрому распространению в мире: в Австралии и Канаде — в 70-х годах, в Англии — в 80-х, а затем в большинстве стран „старой Европы“ в 90-х годах прошлого века медиация стала главным способом достижения согласия и уже к 2000 году около 75–80% всех житейских споров разрешалось по этой методологии, особенно, при рассмотрении конфликтов в многоквартирных домах. Даже специальный термин существует: „соседская медиация“ ставшая частью европейской правовой культуры. По имеющимся данным специальной международной структуры в 2008 году суды западных стран направили на медиацию 300 000 дел.

Авангардная роль в этом деле у Великобритании, реформировавшей в 1991 году нормы гражданского права со значительным ростом рассмотрения семейных и соседских споров по системе медиации. В Германии развивается досудебная медиация на основе узаконенных в 2004 году „модельных медиативных проектов“. И, наконец, Европейский парламент 21 мая 2008 года принял Директиву 2008/52 о внедрении медиации. Предусматривается создание специального института профессиональных медиаторов (по-русски мы бы назвали их примерителями), а также специальные технологии и методики достижения компромисса. Директива обязала все государства ЕС до 21 мая 2011 года ввести в действие законы, нормы и правила по развитию медиативных способов разрешения споров. Почему наша власть (такая исполнительная по части выполнения требований Евросоюза), проигнорировала это требование?

Не мир, но меч

Недавно рассуждая о совершенствовании деятельности квартирных товариществ один депутат Рийгикогу призвал к созданию для них чего-то вроде „комиссии по рассмотрению трудовых споров“. Чувствуете разницу? Медиация предусматривает поиск „среднего“ решения, а в идеологии конфликтной комиссии лежит выяснение „кто прав, кто виноват?“.

Печально, но плоский подход к жизненным сложностям становится преобладающим в практике квартирных товариществ, муниципальных служб, а теперь и депутатов Рийгикогу (как показало недавнее обсуждение проекта нового закона об этих товариществах в нашем парламенте).

Одна из центральных проблем нашего гражданского общества — „родовые пятна“ советского образа жизни. У нас по-прежнему доминирует жёсткий тип мышления, опирающийся на правоту большинства. В современной западной цивилизации преобладает плюрализм, многообразие, политкорректность, требующие непременного компромисса между интересами большинства и меньшинства, А устройство наших „домовых товарищеских террариумов“ отражают упрощённое представление о жизни (на самом деле становящейся всё более сложной и проблематичной). У нас возобладала „прямолинейная простота.

Недавно на основе анализа проектов уставов, навязываемых „товарищам“, я опубликовал статью, где осторожно попытался изложить мысль о необходимости консенсуса в этих структурах. Публикация вызвала шквал критики домовых „начальников“. Одна из телефонных собеседниц даже бросила трубку со словами „нам не о чем говорить“ после того, как я сказал, что может быть есть своя правота у пятнадцатилетних жителей дома, стайки которых занимают верхние лестничные площадки, при этом пьют пиво и даже (о ужас!) курят. Другая пришла в ужас от самой мысли, что холодными вечерами жмущиеся к тёплым батареям лестничных клеток парочки ничего страшного не совершают, когда гасят свет. А уж насчёт консенсуса между автовладельцами и „безлошадными“ пенсионерами, по поводу устройства дворовых стоянок; между желающими обклеивать фасады пенопластом и теми, кому эта роскошь не по карману; между сторонниками средневековых заборов (пока ещё не предусматривающих рвов и подъёмных мостов, но всё ещё впереди) и сторонниками открытых городских пространств превращённых в парки.

Опасный поворот

Идея „соседской медиации“ не вдохновляет наших законников. Им пришёлся по нраву проект нового закона о квартирных товариществах, где вводится не встречающееся в мировой практике понятие „особого вида собственности“, чтобы окончательно аннулировать для квартирных товариществ нормы „Закона о вещном праве“ в 72 статье которого сказано: „идеальный дольщик вправе требовать о других дольщиков чтобы владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, осуществлялось в соответствии с интересами всех собственников. Участники долевой собственности обязаны обращаться друг с другом, исходя из принципов добросовестности, в первую очередь избегая нанесения ущерба правам других участников долевой собственности“. Если примут новый закон, эта норма будет не про жильцов многоэтажек, где возобладает приснопамятный „демократический централизм“.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Благими намерениями выложена дорога известно куда. Это один в один относится к предпринимаемым сейчас по инициативе некоторых депутатов парламента изменениям в законе о квартирном товариществе.

Невыносимо, когда насильно

В нашей Богоспасаемой стране есть одна бесспорная общественная ценность, заимствованная из основ европейского либерализма: право призвано защитить индивида и не допускать диктата большинства. Реализуется этот принцип неравномерно. К сожалению, он вообще не применяется в наших межэтнических отношениях. Но в социально-экономической сфере, чаще всего, принцип присутствовал, благодаря чему (ценой немалых усилий) всё-таки отдельному человеку удаётся в Государственном суде (реже в нижележащих судебных присутствиях) противостоять экономическому и психологическому давлению большинства, объединившегося в квартирные товарищества.

Неизвестные в Европе в таких, как у нас объёмах, террариумы идеальных собственников (иначе говоря, квартирные товарищества) более-менее приемлемы для жизни в многоквартирных домах, построенных недавно (поскольку приобретали квартиры в них представители т. н. „среднего класса“). Но в домах, заселённых ещё при историческом материализме, идут нешуточные перманентные войны, поскольку по многим основным жизненным ценностям и финансовым возможностям между его жителями „дистанция огромного размера“. Войны ведутся безжалостно, на полное уничтожение.

Фронтов боевых действий несколько. На первом месте бои между владельцами автомобилей и „безлошадными“ квартирособственниками. Одни навязывают товариществу расходы на фортификационные сооружения, окружающие дворы с электронными секретными устройствами ворот, не говоря о дорогостоящих стоянках. „Безлошадным“ обитателям дома всё это лишнее. Но первых часто больше и ради своих машин они готовы дойти до высокой степени насилия. Не меньше азарта проявляют бывшие технические интеллигенты в стремлении отразить своё возросшее благосостояние во внешнем облике дома, лестничных клеток и всех других „идеальных долей“, нагибая и грубо насилуя других бывших интеллигентов, относящихся сейчас к 20% населения, живущего на грани нищеты.

Защитники насильников

Защищаться от товарищеского насилия сегодня всё-таки удаётся в судах благодаря невнятности Закона о квартирном товариществе и твёрдой однозначной защите интересов каждого отдельного идеального дольщика нормами Закона о вещном праве. Но группа депутатов Рийгикогу пытается эту последнюю правовую защиту униженных и оскорбленных убрать. В этом легко убедиться прочитав проект изменённого Закона о квартирном товариществе. Один из самых квалифицированных юристов в этой сфере — Марина Сухнёва назвала свою статью об этом проекте „Крепостное право стучится в дверь“ („Деловые ведомости“ от 25.01.2012). Чтобы окончательно закрепить права большинства инициаторы новых норм даже пытаются узаконить ранее неведомую праву идею, что „квартирная собственность — это особая (специальная) собственность, которая соединена с идеальной долевой собственностью“. Дальше — больше: „квартирособственники реализуют свои права, следующие из квартирной собственности... через квартирные товарищества“. Новые нормы должны навечно узаконить также самую мерзкую форму насилия монополистов над „товарищами“, включая в понятие „обычного управления (квартирным товариществом)“, в первую очередь, заключение и исполнение договоров для потребления услуг квартирособственниками. Это значит, что становится абсолютно законной практика коллективной ответственности за оплату услуг монополистов-поставщиков тепла, воды и т. п.

Как стало ясно из недавней встречи с депутатами, лоббирующими новый закон, некоторые из них пытаются установить порядок создания лицензированной „группы председателей правления квартирных товариществ“, прошедших специальную подготовку. На первый взгляд, вроде бы, это повысит уровень принимаемых квартирными товариществами решений. А на самом деле будет создано ещё одно закрытое „цеховое“ сообщество вроде банкротных управляющих, судебных исполнителей и т. п. Перво-наперво туда не попадут люди не знающие эстонского языка, да и порядочные люди вообще (как показывает практика). То есть даже от „демократического центризма“ ничего не останется. Трудно не согласиться с Мариной Сухнёвой, что создатели нового закона „обслуживают интересы банков и монополий“, но я бы добавил: так же интересы ещё одного закрытого сообщества по извлечению средств из карманов квартирособственников.

Опасность велика

Остановить правовой каток трудно. Мобилизация общественного мнения в наших условиях — звук пустой. Надеяться можно на два обстоятельства. Во-первых, правящие партии всё-таки позиционируют себя, как сторонники либеральных принципов с которыми и рядом не лежало узаконение полного пренебрежения интересами меньшинства, тем более ужасного, что это меньшинство не может ускользнуть от насилия (разве что бежать из товарищества любым путём). Во-вторых, необходимо апеллировать к партиям, которые считают себя защитниками угнетённых этнических и социальных слоёв. Есть слабя надежда, что, например, центристская партия сумеет обуздать лоббистов насилия из своей парламентской фракции. Хорошо бы, конечно, самоорганизоваться небогатым квартирособственникам, противопоставив себя диктату союзов квартирных товариществ (на деле — союзов их правлений), чьи интересы как раз и отражает новый законодательный проект.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Начнём цитатой из письма пенсионерки: „Самое ужасное, думала я, ожидая скорую помощь, что загнал меня в сердечный приступ человек на чью зарплату я ежемесячно отдаю деньги из своей скромной пенсии“. Скорую пришлось вызвать после скандала, устроенного председателем квартирного товарищества, когда старушка попросила его зайти завтра для проверки водомера, поскольку в сию секунду этот визит ей не удобен.

Другой немолодой человек рассказывал: „Мы с женой отдаём большие для нас деньги на зарплату председателю товарищества, а он даже нанял охранную фирму, что бы нас не пустили на собрание, где решался вопрос о кредите, против чего мы активно протестовали и намеревались выступать“. А когда мой собеседник всё-таки пытался прорваться, ему молодые охранники основательно намяли бока.

Смотрите, кто пришёл

По моим наблюдениям, уходит в прошлое председательский корпус из числа отставных офицеров или пенсионеров-инженеров, в разной мере понимавших в строительных делах, но в человеческом плане вполне толерантных в силу жизненного опыта. Многие из них грешили излишней доверчивостью, становясь жертвами опытных маркетологов и не очень честных безграмотных строителей. Их сменяют далеко не пенсионного возраста мужчины, а чаще дамы бальзаковского возраста с управленческим опытом и с неплохими юридическими и техническими знаниями, рассматривающие себя в качестве начальства, не позволяющего жильцам „сесть на шею“ и потому способных многим основательно отравить жизнь.

Поразительное по уверенности в своей правоте письмо председательницы товарищества опубликовала в конце января одна из газет. Автору не понравилась публикация в той же газете, где речь шла о праве квартирособственников вникать в любые документы товарищества.

„А вы знаете, — задаётся она риторическим вопросом, — кто с такими требованиями звонит? Это домохозяйки и пенсионеры“. Правда, эти люди не только финансируют те хозяйственные сделки, что отражены в документах, но содержат и саму госпожу начальницу, но эта простенькая мысль ей в голову не приходит, и она (судя по дальнейшему тексту) наводит в доме строгие порядки. „Если у жильца случилась проблема и нужна помощь, то я вначале требую написать заявление…“ А что касается удовлетворения интереса членов товарищества к расходованию средств, то председательница это видит таким образом: „Приди ко мне любая аудиторская проверка, и я всё выложу и расскажу, что да почему“, то есть руководитель полагает для себя возможным иметь дело только с „профи“. Невозможно цитировать всё письмо от которого веет таким бюрократизмом, что впору вспомнить щедринский „административный восторг“.

Устав внутренней дружбы

Управленческую логику новых председателей легче всего понять, когда читаешь проекты уставов, которые в изобилии шлют мне ошалевшие от выстраиваемого для них прокрустова ложа квартирособственники. Прошу заранее простить за длинные цитаты, но, лучше не скажешь, чем в этих проектах написано. „Член товарищества обязан… позволять входить в свою квартирную собственность другим владельцам, а также члену правления вместе с соответствующим специалистом для устранения неисправностей, которые могут угрожать соседним квартирам… Если владелец не позволит войти правлению… то он автоматически берет на себя ответственность за возмещение ущерба“. Или обязанность „позволять входить в квартиру члену правления для проверки счетчика“. Моешься в душе, а услышав шум воды, в дверь ломится сосед вместе с членами правления проверять, как крутится в это время счетчик. Попробуй не открой. Сработает другая статья устава: „В случае невыполнения обязанностей — штраф в сумме паевого взноса“. Попробуйте заикнуться насчет правовых норм о неприкосновенности жилища и т. п. Наплевать и растереть. Впрочем, с этим делом надо быть осторожным, поскольку в том же проекте есть норма о штрафе за „плевание на придомовой территории“.

Предусмотрено что прерогативой общего собрания является взятие кредита на сумму более 60 000 евро (около миллиона крон). А кредит меньшего размера может оформить правление. То есть правление запросто навесит на каждого квартирособственника дополнительный ежемесячный платеж 1 000 крон. Это в доме, где живут и пенсионеры, и безработные. А „достать“ правление будет нелегко. В проекте устава предусматривается что: „при одобрении деятельности правления общим собранием члены правления освобождаются от ответственности за результаты предыдущего хозяйственного года“. То есть, утвердили годовой отчет и после того, в смысле ответственности правления, хоть трава не расти.

Председатели начинают и… выигрывают

Могут нормально мыслящие жители дома позволить узаконить такой устав? Вполне. Поскольку первое собрание, скорее всего, проваливается из-за неявки основной массы участников товарищества, а на второе придет семь-восемь человек, всегда поддерживающих правление. Какой-то абсурдный порочный круг получается: те, чьими интересами пренебрегают, не приходят на собрание из-за тотального страха, свойственного униженным и оскорбленным; те, кто способен понять абсурдность происходящего не идут на собрание, поскольку им вникать и недосуг, и противно. Так обеспечивается сосредоточение управленческих функций в руках „домовых начальников“, которых не устраивает роль „коллективного дворника“ или „коллективного сантехника“. Они хотят руководить всеми аспектами жизни в многоквартирном доме, включив в проект устава дома такое, например, маловразумительное требование: „выполнять членские обязанности даже при временных отлучках, если решением правления не установлено иное“.

Управленцы новой волны активно действуют. Хорошо если дело ограничится заборами и „мусорными домиками“, но рано или поздно речь пойдёт об утеплении фасадов, обустройстве лоджий и, всенепременно, упорядочением стоянок для автомобилей. Потому что очень быстро председатели найдут полную поддержку наиболее обеспеченных „товарищей“ и по всякому станут гнобить тех, кто победнее, о чём свидетельствуют судебные споры последних лет.

Количество таких дел растёт лавинообразно. Половина из них связана с изобретениями по части организации стоянок автомобилей (глупейшим решением в этом деле способствует также позиция соответствующих служб таллинской мэрии). А остальные дела, в той или иной мере, касаются непомерных финансовых нагрузок, которые совершенно не учитывают возможностей малообеспеченных жильцов.

Потому, уважаемые читатели, особенно пенсионеры, матери-одиночки, безработные — не стесняйтесь защищать свои интересы, пока не поздно. Получите проект устава, по которому всё могут товарищеские „короли“, немедленно несите их специалистам, чтобы они подготовили законодательно обоснованные возражения и обязательно идите на собрание проголосовать против любых денежных поборов (кроме сбора средств для проведения аварийных работ).

А если останетесь в меньшинстве, запишите в протокол своё особое мнение. Мир не без добрых людей. Найдутся, я в это свято верю, профессионалы, которые помогут перенести дело в суд и отбиться от обеспеченного большинства.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Квартирные товарищества очень изобретательны по части оплаты председателям их правлений. При этом цель изысков одна: исхитриться так отдать деньги, чтобы не платить налогов. Но, как правило, принимаемые в этом смысле решения нарушают закон.

Самая стандартная ситуация: председателю правления платят безналоговую компенсацию в сумме 64 евро в месяц в связи с использованием его личного автомобиля в интересах товарищества. Вполне, на первый взгляд, законное решение. Но если внимательно прочесть соответствующее постановление правительства, то там сказано, что в решении о такой компенсации должна содержаться информация о цели поездок. Наверное, ежемесячно председатель товарищества, куда-то по делам товарищества ездит. Примерный перечень таких поездок можно даже представить (к бухгалтеру, в союз товариществ, на семинары, в магазин за необходимыми для мелкого ремонта материалами, чистящими средствами и т. п.), но вряд ли всё это составит больше, чем две, от силы, четыре-пять поездок в месяц. Тогда почему компенсируется тысяча крон (по старому счёту), а не, скажем, шестьсот или семьсот? В решении одного собрания пункт о такой компенсации сформулирован просто: „зарплата председателю 300 евро, в том числе 64 евро в порядке компенсации за поездки на своём автомобиле“. По крайней мере, честно в случае налоговой проверки лишних движений ревизорам не надо совершать. Особенно смешно, когда компенсацию платят и председателю КТ и бухгалтеру, а в обоснованиях указано, одному — поездки к бухгалтеру, а другому — поездки в КТ. Такой обмен визитами предусмотрен.

Встречаются и такие решения: члены правления денег не получают и на определённую сумму платят меньше по счетам от товарищества. Такой своеобразный бартер получается. Вполне, между прочим, законное решение. Но в налоговом смысле здесь имеет место взаимозачёт требований, то есть сумма на которую снижена квартплата должна облагаться ровно теми же налогами, что и зарплата. Большие сомнения вызывают компенсации за использование личного мобильного телефона, компьютера и т. п. Наверное, на самом деле всё это используется частично в интересах дела, но вряд ли вся сумма счёта за телефон или за интернет должна оплачиваться товариществом. В этих случаях разумнее применять пропорцию пятьдесят на пятьдесят. Это и проще, и разумнее видимости учёта. Совершенно никакой роли в налоговом учёте не играют решения собрания такого рода: „предусмотреть плату за использование личного телефона в размере стольких-то евро в месяц“. Решение можно считать разумным, разве что, как ограничение размера выплат, не более того.

Много вопросов возникает по поводу обложения платы председателя КТ социальным налогом. Если председатель КТ подаст заявление правлению о том, что минимальная подналоговая сумма для расчёта соцналога у него рассчитывается у другого работодателя (или в выборном органе другой структуры), то социальный налог может рассчитывать от фактической выплаты. Без такого заявления надо считать соцналог от 278,02 евро в месяц. Никаких заявлений такого рода не надо, только если председатель правления пенсионер.

Требование о размере минимальной зарплаты не применяется к выплатам за деятельность в правлении товарищества.

Но если член правления имеет ещё и трудовой договор с КТ (либо получает деньги только по трудовому договору) то необходимо выдерживать требование о минимальной почасовой оплате труда. Хотя в такой схеме выплат логики нет.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Война всех против всех
Примерно двадцать лет назад государство, с одной стороны, и жители многоквартирных домов, с другой, разошлись, как в море корабли. Развод назывался приватизацией жилья и происходил к вящему удовольствию обеих сторон.

Государство в одночасье сняло со своей шеи хомут забот о состоянии и обслуживании жилого фонда, а жильцы обрели «за так» недешевую собственность. К началу двухтысячных годов владельцы таллиннских квартир, например, превратились в миллионеров (поскольку даже «двушки» в «панельках» тогда тянули на такую сумму). Кое-кто успел преобразовать оценочную стоимость в реальные деньги и если добавил к ним кредитный ресурс, то - вполне возможно – живет сейчас в отдельном доме. Счастливые люди! Их уже не коснется безумие, охватившее квартирные товарищества в 2007-2009 годах и продолжающееся доныне.

В одной из статей я недавно писал, что товарищества сейчас живут по нравам коммуналок с той разницей, что физиономии друг другу не бьют, а заваливают суды склоками. Оказалось, ошибся. Тут же из Нарвы прислали местную газету с подробным рассказом о мордобое на одном из товарищеских собраний. Что с нами происходит? С чего разгораются войны там, где царили добрососедские отношения? Свалить все на растлевающее души чувство собственности будет красиво, но не очень грамотно. Если отбросить перехлестывающие через край эмоции в конкретных ситуациях, то в сухом остатке окажутся вполне поддающиеся экономическому анализу причины, которые можно объединить в несколько проблемных блоков.

Обстоятельства сильнее нас
Начинается все с общего обеднения населения, из-за чего неплатежеспособными по квартплате оказались пенсионеры, инвалиды, безработные и ряд других категорий, образующих 20% группу бедных (такую цифру дает официальная статистика). Следом надо поставить беспрецедентный рост цен на услуги городских монополистов, оказывающих т.н. «коммунальные услуги». Темп роста этих цен лидирует в ценовой гонке, являясь одной из существенных причин галопирующей инфляции в целом. Оба этих обстоятельства разрушительно действуют на отношения между «товарищами» из-за наглого и абсолютно беззаконного установления монополистами коллективной ответственности для жителей многоквартирных домов за оплату каждым из них в отдельности услуг монополистов. Таков первый блок проблем.

Другой блок связан с полным отсутствием инженерного обеспечения решений коллективных собственников по содержанию домов. Каждая кухарка, наверное, может управлять государством, но таким сложным инженерным комплексом, как многоэтажный современный дом нельзя управлять, опираясь на умение варить щи или на прошлый опят армейского командования. У меня собралась целая папка примеров ужасающей технологической безграмотности проведенных ремонтов в результате которых даже простыни покрываются плесенью (как в таллиннском доме на улице Ляэнемери) или углы зарастают мхом (как в доме на улице Вильде), а зимой улицы наших городов могут быть декорациями к Андерсоновской «Снежной королеве» из-за нарастающих гигантских сосулек.

Третий блок проблем связан с абсолютным отсутствием исследований и оценок экономической целесообразности централизованного отопления городов вообще. Допускаю, что рост цен на подачу тепла во многом обоснован необходимостью поддержания сотен километров трубопроводов и гигантских котелен, но если это так, то наши города через несколько лет ждет социальная катастрофа, потому что еще один виток повышения стоимости этих услуг станет неподъемным не только для уязвимых категорий жильцов, но для большей части городского населения (когда этот материал уже готовился к печати, пришло сообщение о росте цен на тепло в некоторых районах Таллинна еще на 42%). Но вместо разработки стратегии развития инфраструктуры (как сделано, скажем, во многих городах бывшей ГДР), таллиннские власти, например, запретили создание квартирных или домовых отопительных центров, увековечивая тем самым советское наследство, созданное в иных экономических условиях.

И, наконец, грядет четвертый блок проблем, который вот-вот возникнет из-за того, что в очень недалеком будущем пойдут трещины на панельных домах, построенных в 60е годы.

Кто должен решить «квартирный вопрос»?
А может быть, широкая приватизация жилья была ошибкой? Наверное, все-таки, нет. В тех конкретно - исторических условиях решение было принято, скорее всего, верное. Ошибкой (из тех, о которых принято говорить, что они больше, чем преступление) было то, что власти всех уровней с жилищным вопросом поступили по принципу «подписано и с плеч долой».

Нельзя было не понимать, что создается нигде невиданная структура стопроцентного поквартирного владения жильем. В рыночном мире преобладает подомовая собственность с арендой квартир, а существующие кондоминиумы, в крупных европейских городах, занимают не более 20-30% многоквартирного сектора жилья. Глупо было не отдавать себе отчет, что довольно быстро (за какие-нибудь пять-шесть лет) более или менее социально однородная среда квартировладельцев расслоится по имущественному положению самым радикальным образом.

Нельзя было бросать на саморегулирование инфраструктуру и, наконец, необходимо было думать о судьбе крупнопанельного жилья в условиях перехода его в поквартирную собственность.

То есть, обязанность реального текущего обслуживания жилого фонда была снята с государства правильно, но жилищный вопрос, как один из базовых не должен был исчезнуть из орбиты внимания власти (наряду с питанием, лечением, образованием населения). Должно ли было этим заниматься государство централизовано? На уровне создания законодательной базы, да. На уровне программно-целевого управления, вряд ли. Безусловно, это одна из самых главных задач муниципальных властей. Без их участия, владельцы квартир, объединенные в товарищества, только усугубляют проблемы (как это происходит с утеплением фасадов, переделками сетей, заборостроительством и т.д., и т.п.). В этом деле, нашим муниципальным властям выдумывать ничего не надо. Есть опыт Германии по переустройству панельных районов, а также инфраструктуры в городах бывшей ГДР. Есть (страшно сказать) опыт Москвы. Есть опыт норвежских программ «город без сосулек». Есть программа реновации многоэтажных домов в Литве (принятая в 2004 году). Но наши депутаты местных органов власти ленивы и не любопытны. В чем виноваты, прежде всего, мы сами, поскольку за них исправно голосуем.

Выходит, что нечего на зеркало пенять… И в этом состоит главный итог прошедшего двадцатилетия.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Кто мы и кто они?
Хорошо, что осень теплая. Не так ощутима удавка, наброшенная на шеи жителей Таллинна и предприятий, имеющих несчастье получать тепло от монопольной отопительной системы «Tallinna Küte».

Товарищей по несчастью не мало. По опубликованным данным этот монополист отапливает: 3593 здания, из которых 71% - жилые дома; 19% - предприятия; 10% - муниципальные учреждения. В смысле цены интересы всей этой прорвы потребителей защищает Департамент конкуренции, который ежегодно согласовывает ее, как в песне поется: «все выше и выше, и выше». Нам неизвестно, какие резоны приводит теплопроизводящая монополия чиновникам, но совместными их трудами, темп роста цен на услуги «Tallinna Küte» опережает любые другие ценовые показатели в стране, являясь тем самым одним из главных ускорителей инфляции (поскольку стоимость отопления и горячей воды влияет на себестоимость всех производителей товаров и услуг, связанных с монополией отопительной трубой). Если предположить, что ценовая гонка, действительно, обусловлена реальными условиями и снизить стоимость отопления и горячей воды нет никакой возможности, то в городе Таллинне происходит социальная катастрофа и непонятно, почему городская власть не объясняет нам всем какие ценовые перспективы ждут горожан, а также какой выход видят городские чиновники из этой открывшейся финансовой бездны, в которую уже провалилось немало сограждан, не осиливающих плату за тепло и лишающихся по этой причине не только возможностей нормально питаться, но и квартир. По той же причине обанкротилось или закрылось немало маленьких фирм.

В нашей северной стороне цена тепла - одно из первейших условий выживания, значительно более важное, чем другие составляющие городской инфраструктуры. Возможно, действительно, оставшаяся городу в наследство от советских времен система централизованного отопления с 411 километровой сетью труб не жизнеспособна в современных условиях? Но если так, необходима программа перехода Таллинна на иную схему отопления (что было сделано, например, в некоторых городах Восточной Германии). И она должна быть по значимости и срочности программой спасения. Но есть во взаимоотношениях «Tallinna Küte» и горожан другой аспект, где цинизм монополистов проявляется особенно ярко.

Наглый диктат
Кроме проблемы цен существует еще проблема сбора денег за тепло по этим ценам. Монополист переложил свою ношу по выколачиванию денег с неаккуратных плательщиков на плечи тех, кто исправно ему платит. Речь идет о неизвестной хозяйственной практике и непредусмотренной никакими законами Эстонии и, тем более, Евросоюза, установлении коллективной ответственности жильцов дома, за оплату получаемой каждым из них в отдельности услуги по отоплению. Страдают не только жильцы. Во многих домах пустуют почти все добротные еще из советских времен «встроенные» торговые площади. Причина? Счета за отопление идущие через квартирные товарищества не позволяют зачесть содержащийся там налог с оборота, то есть фирмы теряют 20% от нынешних огромных цен.

Вникая в проблему, я думал, что монополия выстроила какую-то сложную цепь доказательств своей правоты: препятствия технического характера, например. Но все оказалось проще. Многие годы почти в ста таллиннских многоэтажках действовали прямые договора монополии с квартирособственниками. При растущих ценах по этой схеме работать монополистам становится труднее и они решили проблему, как привыкли. Любой желающий может на сайте «Tallinna Küte» прочесть ультиматум от 13 сентября с.г., который называется «Пояснение о прекращении договоров с конечными потребителями». Аргументация элементарная и для монополии привычная: дома, где все договора не заключат квартирные товарищества – топить не будут.

Обоснование простое: «Внутридомовое распределение теплосчетов являлось для «AS Tallinna Küte» дополнительной услугой, которая не наша основная деятельность и предоставление ее решили прекратить». Ты виноват уж тем, что хочется мне кушать – та же логика. Безапелляционность тона все-таки решили смягчить следующей фразой: «В то же время §2(1) Закона о квартирных товариществах определяет его цель, которой… является общее хозяйствование обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности». Из этого сделан вывод, что несомненно, в круг обязанностей товариществ входит «расчет всех расходов и предоставление счетов» квартирособственникам.

Правовой беспредел
Лучше бы обоснования своей позиции монополисты не давали. В Законе о квартирной собственности дано определение идеальной доли. Чтобы не переписывать две статьи закона, приведем конечную формулировку: идеальная доля – «строение и его части, а также оборудование... предназначенное для совместного использования». Каким образом в это понятие попадает услуга «Tallinna Küte», только им известно. Впрочем, отсылка к закону приведена «для красоты слога». Значительно серьезнее другой мотив: оказывается, Департамент Конкуренции не включил в предельную цену тепла «распределение потребления внутри здания, урегулирование возникающих споров и работу с долгами». Надо полагать, на эти цели заявлялась серьезная добавка к цене.

Считать деньги в чужом кармане нехорошо, но достаточно посмотреть годовые отчеты всей корпорации «AS Tallinna Küte» и его отдельных подразделений, чтобы увидеть многомиллионные дивиденды, что за 2009, что за 2010 годы. Не хочу грузить читателя цифрами о прибылях, росте зарплаты работников и членов правления. Там все в порядке, как говорится, дай бог каждому. Скажем, общая зарплата правления и руководства тянет на несколько миллионов крон.

В этой истории пришла пора сказать свое слово другой стороне, то есть нам с Вами, уважаемые потребители услуг монополиста. Пора положить конец беззаконию. Сейчас создается союз квартирособственников, который потребует от городских властей вмешаться в спор на стороне своих избирателей. Но это уже другая песня. И скоро станет понятно, на что мы способны.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Наконец до политиков и администраторов высокого уровня, похоже, дошло: выживание в многоквартирных жилых домах, управляемых товариществами, превратилось в серьезную социальную проблему. Об этом, в частности, свидетельствует статья депутата парламента Дениса Бородича в позапрошлом номере «МК Эстония». Соглашаясь во многом с автором, полагаю, имеет смысл уточнить диагноз, чтобы рецепт лечения оказался безошибочным.

Террариум совладельцев
Вопреки надеждам, что квартирособственники потихоньку – полегоньку научатся совместному управлению домами, они чем дальше, тем больше погрязают в скандалах, выдержанных в традициях коммунальных кухонь с той разницей, что не лица бьют, а выясняют отношения через суды. И происходит это по вполне объективным причинам. Обратим внимание, что вполне пристойные отношения существуют во вновь построенных домах. Не потому, что там меньше проблем. Просто, квартиры приобретают люди из более или менее однородного социального слоя, которые еще не тянут на собственный дом, а отвалить за городскую квартиру миллион-другой (в эстонских кронах) уже способны.

Приватизированные квартиры «старых» домов населяют представители разных социальных слоев, с абсолютно непохожими жизненными ценностями, стилем жизни и различными финансовыми возможностями. В Евросоюзе немного стран с таким как у нас количеством нищих богачей, неспособных купить себе нормальную еду, но обладающими дорогостоящей недвижимостью. На этой основе и растут «цветы зла». У меня собрано более полусотни писем доведенных до отчаяния «товарищей», одни из которых не в состоянии платить по счетам, куда включены (по решениям общих собраний) расходы на установку заборов, шлагбаумов, устройство автостоянок, утепление фасадов, дорогостоящее закрытие лоджий раздвижными стеклами и т.д., и т.п. Другие, наоборот, проклинают общее собрание, где бедняки проваливают любую инициативу по финансированию тех же автостоянок и всего другого прочего. Но этих как-то не жалко, в отличие от несчастных, которых товарищество сначала вгоняет в долги по квартплате, а затем с помощью судов стремится выселить. Среди них пенсионеры, инвалиды, матери-одиночки, семьи безработных, то есть те, кто попал в 20% населения страны живущих в нищете. Как известно, сытый голодного не понимает и потому договориться они не могут.

Административный кураж
Другая проблема, отравляющая жизнь «товарищам» связана с встречающейся неумеренной активностью домового начальства, руководствующегося не нормами права, а «понятиями». Беда, если «переквалифицировался в управдомы» какой-нибудь «чудак с инициативой», амбиции которого не были удовлетворены в иных видах деятельности.

Пример такой активности прислали мне несколько дней назад жильцы одного из домов на таллиннской улице Эхитаятээ, получившие пакет документов, которые председатель правления предлагает принять общему собранию: «Правила по обслуживанию и ремонту…»; «Договор административно-хозяйственного обслуживания идеальной доли… (особенно умиляют в этом заглавии термин «административное обслуживание»; «Внутренний регламент… товарищества». Их дух и буква лучше всего описываются известным «шаг влево, шаг вправо – конвой стреляет без предупреждения». Например, «гражданин начальник» предлагает ввести систему штрафов за «существенные нарушения... правил внутреннего распорядка». Суммы немалые. За «третье аналогичное нарушение» по решению правления штраф от 500 до 1000 евро. При этом «никто не забыт»: «в случае, если нарушителем порядка оказался гость члена КТ – штраф предъявляется члену КТ».

Предусмотрен также штраф за неисполнение обязательств по договору – 100 евро. А что может повлечь суровые санкции? Например, «Регламентом» «Запрещено кормление на территории дома животных и птиц без хозяина» (скажем, дорого обойдется родителям желание детей бросить крошки на подоконник для голубей). «Запрещено… плевать на землю…» Всего в «Регламенте» 11 прямых запретов, а в «договоре» 10 положений по которым собственник «обязан» и только 2 – по которым «собственник имеет право». Можно оштрафовать жильца, который не исполнит предусмотренную регламентом обязанность «участвовать в работах и коллективных мероприятиях, которые проводятся по решению общего собрания или правления в целях хозяйствования или благоустройства».

Автор документов плюнул, прошу прощения – начхал на всякие там конституционные права о неприкосновенности частной жизни вообще и жилища в частности, предусмотрев обязанность жильцов впускать его или им уполномоченных лиц по их требованию для разных проверок (правда, не более четырех раз в год, за что ему должно быть отдельное спасибо).

Вершиной правовой самодеятельности является норма «Правил…» о договорных отношениях между КТ и собственником, по которой последний «обязан заключить соответствующий договор в течение месяца с момента вступления «Правил» в силу».

Что делать?
Как не совершенствуй Закон о квартирных товариществах (сейчас допускающий массу двусмысленных толкований) его всегда можно нарушить. Сколько не говори о сострадании и человечности – наглость сытых не остановить и сколько не смейся над административным куражом – он то и дело проявляется. В этой связи депутат Бородич предлагает «предусмотреть возможность разрешения споров в товариществе по аналогии с тем, как это делается в комиссии по трудовым спорам». Но это не выход. Поскольку в обоих случаях, о которых мы говорили и во многих других нет абсолютно правых. В «товарищеских» конфликтах каждая из сторон имеет свои резоны. Я уверен, что и рекомендации ориентироваться на самых бедных при разработке инвестиционных проектов и предложения об ограничении влияния правлений только заботой о поддержании в порядке идеальных долей – многими читателями не будут поддержаны.

Решение проблемы подсказывает опыт «других» стран Евросоюза, где развивается система медиации. Речь идет о разрешении конфликтов с участием беспристрастной, не заинтересованной ни в чьей победе третьей стороны, помогающей выработать соглашение по спору. Государство создает и поддерживает эту систему специальными узаконенными правилам, определением очередности действий, а также специальной методологией назначения медиаторов (в чем-то похожей на аудиторскую систему). Конгресс США принял «Акт о медиации» в 2001 году. Там действует «Национальный институт разрешения споров», разрабатывающий новые методы медиации. Великобритания узаконила медиацию в 1999 году. Германия – в 2004 году.

Еврокомиссия 21 мая 2008 года приняла Директиву 2008/52, обязавшую страны Евросоюза до 21 мая 2011 года ввести в действие законы или административные правила, о разрешении споров путем медиации. Надо директиву эту исполнить, хотя бы в части т.н. «соседской медиации», как раз и рассматривающей споры жильцов. И, конечно, надо специально учить специалистов по обслуживанию идеальных долей в многоквартирных домах. Иначе внутренние конфликты в них будут становиться все острее и острее.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Чем дальше, тем чаще вспыхивают скандалы в квартирных товариществах. Суды забиты «товарищескими» тяжбами. Многоквартирные дома живут по нравам коммунальных кухонь. И похоже, процесс этот объективный. Он развивается из-за социально-экономической неоднородности квартирособственников, создающей у «товарищей» абсолютно несхожие представления о жизнеустройстве в целом. А в условиях взрывного роста стоимости жилья и существующих у некоторых жильцов, даже при этих ценах, инвестиционных возможностей при полном отсутствии свободных денег у другой части – загораются костры скандалов.

Нам никогда не договориться
Ровно об этом была моя статья «Чисто товарищеское дежавю», в газете «Столица» за 19 сентября. Поводом для нее стало письмо от нескольких жителей Ласнамяэского дома. В письме рассказывалось, как правление товарищества, не останавливаясь перед грубым нарушением закона, проталкивает строительство, по мнению авторов, совершенно ненужного (в чем я с ними согласен) странного металлического сооружения над мусорными ящиками.

Редакция присовокупила к статье комментарий «консультанта по проблемам квартирных товариществ» Светланы Харьякас, которой очень не понравилась моя оценка архитектурного убожества и функциональной бессмыслицы этих строений. Ей они, оказывается, очень симпотичны. Дело, как говорится, житейское: «кому по душе поп, кому попадья, кому попова дочка, а кому, вообще, свиной хрящик». Но несовпадением вкусов различие наших подходов не ограничилось. Госпожа Харьякас полагает, что «мусорные домики – одна из лучших идей, воплощенных товариществами за последние годы». Пусть так, но есть в этом деле одна существенная, на мой взгляд, деталь: эти шедевры недешево стоят.

Полагаю госпожа «консультант» не может не знать об ужасающей и нарастающей бедности многих владельцев квартир. Тем более – по странной случайности – в том же номере газеты известный экономист, профессор Олев Раю написал: «Времени остается все меньше, если мы не хотим стать свидетелями коллапса эстонского государства и народа». В каждом многоквартирном доме с каждым годом растет число пенсионеров, а средняя пенсия у нас около 4000 крон (думаю, расчеты в кронах пока еще понятнее). Из этой суммы надо снять 210 крон подоходного налога (21% от суммы, превышающей 3000 крон). Надеюсь, госпожа «консультант» представляет сколько уходит на содержание даже самой маленькой - однокомнатной квартиры и какие сейчас цены на продукты. Она, конечно, может не знать (и в том ее счастье) данных о средних расходах пенсионеров на лекарства, составляющих 400 крон (хотя у меня, например, кардиологический комплект лекарств стоит 1350 крон в месяц). Но даже оперируя средними цифрами и отняв одно от другого, госпожа Харьякас легко узнает о возможностях пенсионеров участвовать в финансировании сооружения симпатичных ей «мусорных домиков». Искренне желаю ей никогда не сводить концы с концами при таких доходах и расходах. Но пенсионеры – богачи по сравнению с семьями имеющими детей, где и папа, и мама безработные. Не могу спокойно рассуждать на эту тему, потому что постоянно вижу студентов не имеющих средств на обед и не имеющих никакой возможности сколько-нибудь заработать, а два дня назад наблюдал как две старушки в магазине, разливали по бутылочкам пакет молока, приобретенный «на паях». И как можно, хоть что-то понимая в сегодняшней жизни, сказать походя: «домики запираются, так что в контейнерах больше не роются бомжи, как это было раньше».

Дело не в «домиках»
На самом деле, «мусорные домики» - мелочь. Хотя, чтобы покончить с этой темой, убей – не пойму, мысли госпожи Харьякас, что домики нужно устанавливать… чтобы в них свой мусор не кидали соседи, «а то и просто посторонние люди». Откуда они берутся эти люди с мусором? Или они потеряли ключи от «домиков» у своих домов?

В словах «консультанта квартирных товариществ» не мусорная тема меня задела. Госпожа Харьякас продемонстрировала свойственное многим квартирособственникам, холодное презрение к бедности. Именно такие люди задают тон в правлениях товариществ, навязывая жильцам разнообразные поборы. Это они, не тянущие пока на собственный дом, стремятся огородить все вокруг и понатыкать везде автоматические шлагбаумы, чтобы – не приведи Господи – никто не занял место, где они желают держать свои драгоценные автомобили, заставляя платить за это удовольствие тех «товарищей», у которых отродясь не было и не будет никаких легковых машин. Это они загоняют всех в огромные кредиты, которые нищие «товарищи» никогда не смогут вернуть. И это они первыми настаивают на обращении в суд, чтобы лишить жилья семьи, по их милости попадающие в долговые капканы.

Существует шутливая экономическая «теория бочки», заключающаяся в том, что в финансовых расчетах ориентироваться надо на самую низшую «дыру». Глубоко уверен, что главным законом общежития должна быть ориентация, при составлении разного рода инвестиционных планов, на возможности самых бедных жителей. Сытые со мной не согласятся. Они говорят: «пусть тот, кто не способен улучшать дом, двор, лестничную клетку – продает квартиру и сваливает туда, где живут бедняки». А почему не они должны «сваливать» в новоиспеченные буржуазные дома?

Бедные люди не способны защитить свои интересы. Сытые, окруженные консультантами и юристами из т.н. «Союза квартирных товариществ» атакуют. Но кроме новоявленной буржуазии и бедняков живут в многоквартирных домах люди, позиционирующие себя, интеллигентами. Как правило, они брезгливо отстраняются от участия в «товарищеских» собраниях, рассматривая навязанные им платежи, как налог на душевный покой. Позиция подленькая, ибо кто же тогда способен осадить наглость сытых?

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Нет такой избитой темы газетных выступлений, которую нельзя избить еще раз. Столько сказано о нелепых денежных затратах, в которые втягивают жителей многоквартирных домов по безграмотности, глупости или из личной корысти правления квартирных товариществ, что вроде бы, и говорить об этом больше неудобно; но в прошлую пятницу мне пришло письмо, мимо которого пройти просто не честно.

Цель оправдывает средства
Чтобы понятно было с чего «не могу молчать», приведу основное содержание полученного письма, начинающегося словами: «Как остановить беспредел? И стоит ли этим заниматься?» А суть дела изложена таким образом: «Правление организовало письменное общее собрание по поводу строительства домика под мусорные контейнеры, которое в планы этого года это не входило… Мы указали председателю правления, что письменное общее собрание заведомо провально, и лучше собрать обычное внеочередное общее собрание… Поскольку в законе сказано, что все члены товарищества должны проголосовать за решение (при письменном опросе)… Но председатель заявил: неважно, что написано в законе. Не мешайте нам работать! После голосования на лестничную площадку вывесили протокол с такими результатами: за -38, против – 2, не участвовали – 4. Правление приняло решение строить домик под мусорные контейнеры…

Мы не можем согласиться с правлением, когда оно нарушает закон. Если всё так просто, то отпадает и надобность в общих собраниях. Такой вопрос, как взятие кредита на 200000 евро или принятие нового устава, также можно письменным голосованием принять и никто не знает на самом деле сколько голосов за, против, кто вообще не принял участие, сколько доверенностей, верны ли подписи и действительно ли они принадлежат членам КТ, а не кто- то другой за них расписался. Кто и как может нам помочь?»

Закон побоку
Авторы письма правы на все сто. В 3-й части 22 статьи Закон о некоммерческих организациях установил однозначно: «Решение общего собрания считается принятым без созыва собрания, если за него письменно проголосовали все члены некоммерческого объединения». А по дополнению, действующему с 1.07.09 г. решение принятое с нарушениями закона является «ничтожным» (статья 241). И в той же статье сказано, что «ничтожность решения устанавливается в суде». Как это делается подробно рассказано в 24 статье и там же сказано: «Решение суда о признании недействительным решения общего собрания распространяется на всех членов некоммерческого объединения и его правления, независимо от их участия в судебном процессе».

Вряд ли члены правления всего этого не читали. Тогда почему прут танком против норм права? По-видимому, из уверенности, что до суда дело не дойдет, поскольку никто не захочет связываться с муторной судебной процедурой, не станут платить адвокату и т.д., и т.п. То есть правление действует по известному принципу о том, что наглость – вторая удача. И в этой связи очень сложно ответить авторам письма: «Стоит ли этим заниматься?». Хотя, право на их стороне и если они обратятся в суд, скорее всего, выиграют, а затем (для полной сатисфакции) смогут потребовать от членов правления компенсации судебных издержек, понесенных товариществом, что означать будет еще один процесс. Но может быть само обращение в суд отрезвит членов правления? Обо всем этом я подробно сообщил авторам письма и на этом в конкретном деле можно ставить точку.

Кому выгодно?
В этой истории самое интересное соотношение голосов «за» и «против» постройки защитных сооружений над мусорными баками (допустим, подсчитанных честно). Покрыта мраком история появления в наших дворах этих уродов, в сравнении с которыми кирпичные ширмы-стеночки советских времен кажутся верхом изящества. Да и пользоваться хранилищами мусора неудобно: еще один ключ надо таскать каждому члену семьи. Зачем?

Знакомый строитель, который имеет такого рода заказы и рад им, полагает, что инициаторами являются мусорособирающие фирмы, за счет жильцов выигрывающие борьбу с бомжами за пустые бутылки. Чем не версия? А может быть дело в моде, спровоцированной финансовыми структурами, которым надо куда-то кредитные ресурсы пристраивать? Или все дело в избыточной инициативности председателей правлений, из той категории, которых заставь молиться, так и лоб разобьют.

Но при любой версии, нам-то с Вами, зачем все эти затеи финансировать? И за что платим: чтобы никто не поягнул на отходы нашей жизнедеятельности или чтобы никто не подбросил нам своих? На эти вопросы у меня ответов нет.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Последние добавления в платную зону: