Особенности налога с оборота при сделках с жильём


Пишет Владимир Вайнгорт 2020-02-05

„Бывают странные сближения“. В том числе в содержании попадающих к нам вопросов. Например, под конец прошлого года с разницей в один день из двух разных фирм пришли вопросы связанные с применением закона по налогу с оборота в случаях продажи недавно купленных новых квартир.

У первой фирмы ситуация простая. Квартиру купили, когда дом ещё строился. То есть по экономической сути сделки, осуществили предоплату. И произошло это за год с небольшим до ввода дома в эксплуатацию. Как правило при таких условиях цена на 8–10 % ниже рыночной за готовую квартиру. Когда дом достроили фирма-собственник (оплатившая её ранее) продала квартиру по рыночной цене. Руководитель фирмы спрашивает: обязательно ли продавать квартиру с налогом или (учитывая более чем годовой срок между покупкой квартиры и её продажей) есть возможность попытаться признать её не новой, чтобы избежать налога? Увы. В законе нет временного фактора для определения необходимости применения нормы о налогообложении новых квартир. Единственный критерий: эксплуатировалось жильё или не эксплуатировалось? Если не эксплуатировалось — квартира новая и налог обязателен. А что его размер больше того, каким был „входящий“ НСО при первой покупке — так и цена ведь другая. Пропорционально цене растёт и налог.

У руководителя другой фирмы (и автора второго вопроса) желание прямо противоположное. Ему как раз желательно бы продать квартиру с налогом. Ситуация там такая: фирма (налогообязанная по НСО) купила пять новых квартир для посуточной сдачи в найм через Booking. com. То есть все квартиры стали мини-гостиницами (иногда их называют апартаментами). Все квартиры были куплены, естественно, с входящим НСО. Фирма-покупатель составила и подала Налогово-таможенному департаменту убедительный бизнес-план о предстоящем гостиничном использовании площадей квартир, обеспечив тем самым право зачесть уплаченный налог с оборота (честно включая НСО по ставке 9 % в счета за проживание). А спустя некоторое время появился потенциальный покупатель на одну из квартир.

И уж очень заманчивым показалась предложенная им цена. Не устоять было. При этом никаких сведений о характере будущего использования квартиры не было. То есть она покупалась как жилье. Значит сделка не предусматривала налога с оборота (поскольку продажа жилья всегда не влечёт НСО). Продали без налога. Но не учли, что в таком случае придётся вернуть зачтённый ранее при покупке квартиры налог с оборота. И это — без вариантов, как им верно сказали в налоговом департаменте, где попеняли, мол — если вы не исключали продажи квартиры, зачем сразу зачитывали всю сумму уплаченного НСО? Могли по 10 процентов ежегодно это делать. Меньше сейчас пришлось бы платить. Что, конечно, правда. Хотя с позиций финансовой стратегии фирмы разумнее деньги получать как можно раньше поскольку идет инфляция и покупательная способность денег падает ежедневно. А так как между приобретением квартиры с НСО и её продажей без налога прошло меньше года — зачтённый входящий налог приходится возвращать полностью. И оказалась сделка в итоге не столь выгодна, как выглядела в начале. Но всё равно осталась прибыльной.

Ничего не поделаешь. Особенности налогообложения сделок с жильем надо учитывать при их совершении. Тем более, на сегодняшний день это самые выгодные хозяйственные операции и таковыми они останутся до тех пор, пока цена квартир на таллинском, тартуском, пярнуском рынках недвижимости растёт и будет ещё год-два расти.

Особенно важно помнить о НСО в распространённых сейчас хозяйственных операциях на основе приобретения „убитых“ старых квартирах, которые доводятся до рыночной кондиции и продаются по цене близкой к стоимости нового жилья. В законе о налоге с оборота есть прямая и легко применимая норма об условиях, когда соотношение расходов на ремонт к цене квартиры превращает её в „новую“ в смысле налогообложения.

Три фактора во всей этой истории с продажей квартир значимы: эксплуатировалась ли новая квартира после её приобретения; новая она поскольку только построена либо новая по расходу средств на ремонт; и для каких целей её приобретают? Но в этих „трёх соснах“ иногда умудряются заблудиться.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от 29.01.2020






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 27 + 10 + 13? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 7

Журнал «Экспресс-консультация» № 6

Журнал «Экспресс-консультация» № 5

Журнал «Экспресс-консультация» № 4

Журнал «Экспресс-консультация» № 3
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2020, OÜ Kardis