Продаётся участок: налоги?


Пишет Владимир Вайнгорт 2018-10-17

В нынешнем году немного изменились формулировки Закона о налоге с оборота, касающиеся сделок с так называемым грунтом или „земельным участком“. По сути дела изменения носят уточняющий термины характер. Но тревога возникла и появляются в нашей почте вопросы и просьбы рассмотреть налоговую ситуацию с разными рода сделками. Один из таких вопросов возник недавно и хорош он тем, что позволяет обратить внимание: насколько решение по поводу налога с оборот зависит от деталей сделки и состояния объекта продажи до проведения хозяйственной операции.

Суть вопроса в том, что готовится к продаже участок, который налогообязанная по налогу с оборота эстонская компания более десяти лет назад купила с полуразрушенным жилым домом на нём. Планы по использованию участка с течением времени постоянно менялись, но в реальной жизни участка и остатков дома перемен не происходило. Разве что, плотно забили все проёмы, исключив любую возможность в руины попасть. Наконец, нынешним летом руководство фирмы сочло самым разумным участок продать. В своё время его приобретали у не налогообязанного по налогу с оборота владельца. Возник вопрос: как быть с НСО сейчас?

Обсуждались в фирме три варианта налогового обязательства. Первый, что это облагаемый налогом оборот, поскольку продаётся не разваливающееся здание, а земельный участок под новую застройку. Второй, что НСО возникает или не возникает в зависимости от того, налогообязан по налогу с оборота или нет покупатель. И третий, что эта сделка — необлагаемый оборот в любом случае, поскольку продаётся недвижимость жилого назначения, явно бывшая в эксплуатации, и хотя здание разваливается, но оно существует и по всем признакам представляет собой жилое здание.

Третий вариант верный. То есть существенным оказалось то обстоятельство, что владеющая участком и остатками здания компания не вкладывала средства в строительство и не инвестировала их в изменение назначения здания. В результате этих „недействий“ объектом продаж стало давнее здание жилого назначения. И несущественно оказалось, что кроме птиц в этом „жилом доме“ никто не живёт. А какие обстоятельства могли изменить налоговое положение? Изменения были обязательны, если бы произошёл полный снос дома и начато сооружение нового здания. Под словом „начато“ имеются в виду не только строительные работы, но даже наличие проекта и оформленного пакета разрешительных документов, обеспечивающих возможность ведения работ. В таком случае речь бы шла о продаже „строительного грунта“. И, следовательно, в понимании закона о налоге с оборота совершалась бы сделка обычного оборота (облагаемого 20% НСО). Заметим, что некоторая корректировка закона на выбор варианта налогообложения не повлияла. Ровно такой порядок существует почти 20 лет.

Заметим также, что несмотря на неизменяемость этой нормы — налогообложение сделок с земельными участками очень зависит от целого ряда привходящих обстоятельств и лучше всегда в таких случаях проконсультироваться у специалистов по налоговому праву или хотя бы посетить семинары по налогообложению недвижимости (которые постоянно идут, например, в Бухгалтерском клубе „Кардис“).

А в связи с темой налогообложения продаж ранее купленных и эксплуатировавшихся жилых домов (и квартир тоже) необходимо помнить, что эти „древности“ могут в понимании закона о налоге с оборота оказаться „новыми“ и в случае их продажи будут подлежать налогообложению, если инвестиции в их обновление превышают не менее, чем на 10% стоимость приобретения строения (дома либо квартиры) до его обновления. Попросту говоря: если на приведение жилой площади в предпродажное состояние вложена сумма, составляющая 110% от цены приобретения. Об этом сказано в третьем пункте второй части шестнадцатой статьи закона о налоге с оборота. Почему привожу эту ссылку? По той причине, что иногда спрашивают: „А если 108,7% составили расходы на обновление?“

Закон в этом смысле точен: 110% и более. Хотите продавать без НСО — контролируйте расход. При 109,9%, например, налог добавлять не надо.

Владимир Вайнгорт,
главный редактор журнала „Налоги и бухучёт“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от 10.10.2018






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 13 + 9 + 7? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 20

Закон об услугах и дотациях рынка труда

Закон о страховании от безработицы

Закон о гигиене и безопасности труда

Закон о банкротстве

Закон о подоходном налоге
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2018, OÜ Kardis