Грядёт ли новый квартирный бум?


Пишет Владимир Вайнгорт 2018-10-17

Слово „квартирный“ в заглавии можно заменить словом „кредитный“. Они похожи не только по звучанию. Одно без другого в наших условиях маловероятно. Сопоставляя стоимость жилья в Таллине с таллинскими зарплатами понимаешь: даже при месячной брутто-зарплате в две тысячи евро копить на покупку квартиры надо четверть века. Правда на т. н. долю собственной ответственности можно собрать деньги за обозримое время. Но в итоге (с учётом уплаты процентов) окажется, что покупаешь две квартиры: одну себе, другую банку (вторая может быть немного поменьше). И тем ни менее, кредитное поле ширится. Опыт ипотечного кризиса 2008 и 2009 годов никого и ничему не научил.

Традиция — говорят — такая

Недавно экономист занимающийся недвижимостью Вильяр Аракас во время одной дискуссии заметил: в Эстонии „свой дом важен и служит даже некоторым культурным символом“. Как говорится, ему виднее. Но любой наш читатель может буквально сразу пойти в „Музей архитектуры“ на выставку дизайна жилья за истекшее столетие и прямо на стенках прочесть данные обеспеченности городских семей в Эстонии отдельными квартирами. Не будем погружаться в „преданья старины глубокой“ — бедственное положение с жильём в 1920–1929 годы. Стартуем с предпереломного 1939 года. В городах жило 32% населения страны в очень стеснённых условиях, при этом только 66% городских квартир имели электрическое освещение, а 67% были с печным отоплением. Ситуация менялась с 1950-х годов. К 1959 году построено было 64 000 новых квартир. Уже 98% квартир имели электричество, правда, только 64% имели водопровод (и, соответственно, канализацию). В городах находилась почти половина населения, но жили в основном в коммуналках.

Пропустим несколько десятилетий, чтобы не грузить читателя цифрами. Более-менее приличные жилищные условия сложились только к девяностому году, когда уже 71% населения Эстонии стали горожанами и подавляющее большинство имело отдельные современные квартиры, благополучно приватизированные советскими „ответственными квартиросъёмщиками“. Перепись жилья 2011 года показала, 96,8% городского жилья в стране принадлежала физическим лицам. Зная эти цифры, не очень понимаю утверждение о чуть ли не генетической расположенности эстоноземельцев быть „квартирособственниками“ (которыми они стали в большинстве всего лишь к 1995 году) и, тем более не понимаю, почему с такой лёгкостью берутся кредиты?

Простота хуже воровства

Постприватизационная страсть к членству в квартирнотоварищеских террариумах происходит не по причинам экзистенциональным, а совсем наоборот — из сиюминутных расчётов. У нас очень высокая (по соотношению цены аренды к стоимости приобретения жилья) арендная плата. Например, цена за двухкомнатную квартиру в течение 20 лет будет равной сумме возврата 20-летнего кредита. Этот простой расчёт является игрой лукавых цифр или тем самым случаем, о котором говорят, что сложные проблемы имеют простые решения, которые всегда неправильны.

Арифметика эта не учитывает, что за двадцать лет квартирная собственность потребует значительных инвестиций (которые арендатор нести не будет). Но главное здесь не цифры. Думаю, мало кто из читателей сможет составить обоснованный личный или семейный финансовый прогноз хотя бы на пять, тем более десять лет. Слишком много неизвестных переменных (внутренних, начиная со здоровья, и внешних — от перспектив фирмы до перспектив страны). Но эти же люди смело берут кредиты, втягивая в банковскую кабалу не только своё, но и следующее поколение. И ведь знают, насколько безжалостна и античеловечна банковская система (ни болезни, от которых никто не застрахован, ни потеря работы, ни какое иное личное горе её не тронет). Плати или выметайся, потеряв потраченные деньги. Больше того, у нас не действует распространённое во многих странах (начиная с США) „правило возврата ключа“, когда передача жилья банку (в случае невозврата кредита) погашает любые обязательства сторон. У нас можно и квартиру потерять и оставаться должником перед банком (о чём многократно говорилось в СМИ, но ни одна политическая сила против банков не выступает).

Наоборот, политики-искусители лоббируют кредитную жилищную политику. В предвыборных программах замелькали обещания способствовать получению кредита без начального самофинансирования. Вся „старая Европа“ развивает жилищную аренду. Доля кондоминиумов (аналогов наших квартирных товариществ) сокращается. В столицах многих государств квартирная собственность уже сейчас ниже 20%. Развивается строительство зданий дифференцированного назначения: молодёжные коммуны и дома социального найма для молодых работников, равно как специальные здания для пожилых. Современная урбанистика осознала бесперспективность домов — „коммунальных кухонь“, не позволяющих трансформацию не только зданий, но и городов.

Проблема дорогой аренды для молодых семей (и многих других категорий) решается путём господдержки. Передо мною лежит таблица „безвозмездных социальных компенсаций“ для арендаторов 28 самых развитых стран (куда попали даже Чехия и Польша). Жилищных субсидий нет только в трёх из них, но там есть семейные пособия для обеспечения гарантированного семейного дохода (куда включена арендная плата) и разнообразные налоговые льготы арендаторам.

У нас политики книг не читают и упорно продавливают идею непременного владения квартирой, несмотря на рост динамики общеевропейского рынка труда и несмотря на наш собственный печальный постприватизационный опыт. От идеи упрощения получения жилищных кредитов за версту несёт дешёвым популизмом. На самом деле это уже проверенная дорога к новому кризису. Воистину, „всякое утверждение выигрывает, если его автор хоть приблизительно знает о чём говорит“.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 10.10.2018






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 20 + 10 + 18? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 20

Закон об услугах и дотациях рынка труда

Закон о страховании от безработицы

Закон о гигиене и безопасности труда

Закон о банкротстве

Закон о подоходном налоге
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2018, OÜ Kardis