Два взгляда на один треугольник


Пишет Владимир Вайнгорт 2018-07-18

Тему подсказало письмо, автор которого просил помочь составить договор между ним, как собственником квартиры, и его же фирмой на передачу квартиры в безвозмездное использование. Помощь ему нужна, чтобы „сделка не вызвала никаких налоговых неприятностей“.

Выполнить просьбу оказалось проще простого, поскольку от текста договора никаких неприятностей появиться не может. Более того, такую сделку безвозмездного использования можно совершить даже на основе устной договорённости, если никаких доходов и денежно оцениваемых благ собственник квартиры не получает. Конечно, при условии, что квартира каким-то образом используется фирмой для предпринимательства (размещения работников, сдачи в аренду и т. д. и т. п.). Чтобы не оказалась впоследствии цель сделки — оплата фирмой коммунальных платежей за пустующее помещение, в котором за счёт фирмы ещё и ремонт делается. Насчёт ремонта особый разговор. С этим делом могут быть связаны налоговые риски в случае прекращения договорённости о безвозмездном использовании жилого помещения. Ремонтные расходы должны быть связаны с целевым использованием квартиры и срок износа ремонтных работ должен соответствовать сроку эксплуатации помещения. Иначе необходимо какую-то остаточную стоимость расходов фирмы компенсировать. Всё это азбучные истины и не было бы смысла о них писать, если бы отношения в треугольнике квартира — собственник — фирма не могли выстраиваться иным образом, важным в случае продажи квартиры после завершении её эксплуатации фирмой.

В частности, как выяснилось, квартира, о которой шла речь в письме, была куплена и через некоторое время собственник намерен её продать. Передача квартиры в использование фирмы означает, что для проживания её владельцем она не предназначалась. Следовательно, разница между ценой продажи и приобретения подлежит обложению подоходным налогом. И факт того, что некоторое время помещение использовалось в бизнесе, налогового обязательства не снимает.

Давайте рассмотрим другой вариант отношений в том же треугольнике. Когда квартира вносится в паевой (акционерный) капитал фирмы в качестве неденежного взноса. В этой ситуации договор обязателен. Более того, он нотариально заверяется (поскольку недвижимость меняет собственника). То есть предстоят некоторые расходы, но зато открываются блестящие финансовые перспективы (если — конечно — судьба квартиры быть проданной). Квартира фирмой может улучшаться совершенно без всякого риска. Более того, возможен даже вариант зачёта НСО (если квартиру, явно, готовят для продажи под контору). А после продажи возможно, что владелец пая (акций) снизит долю своего участия и в пределах взноса заберёт деньги. Вот тогда возникает интересный вопрос: что с налогом?

Возьмём худший случай: владелец квартиры создал фирму, куда сделал недежный взнос, фирма быстро повысила продажную стоимость помещения (за счёт ремонта) и продала его. После чего собственник ликвидировал фирму и забрал деньги. Хотя сами по себе операции безналоговые, но риск налоговый реален и, скорее всего, появится, поскольку — явно — всё затеяно было с одной целью: не платить налог с разницы между ценой приобретения и продажи жилья.

Но возможен другой случай. Купленная когда-то квартира вносится в капитал действующей фирмы. Там она используется для извлечения дохода фирмой. Затем (спустя год, как минимум) фирма её продаёт. И через несколько учётных периодов один из владельцев снижает своё участие, получив деньги в пределах неденежного взноса. И всё это, как в замедленном кино, тянется годами. Исчезает ли в таком случае налоговый риск? Нельзя сказать, что его нет совсем. Но степень риска падает. Важны в этом деле обстоятельства: чем занимается фирма, какую долю в её обороте играет сумма вырученных за квартиру денег, сколько собственников у фирмы. В общем, насколько высоко торчат уши. Можно ли воспринимать этот текст как совет? Избави бог. Совет один: платить налог или пользоваться льготой, предусмотренной в случае использования квартиры для личного проживания собственника. Но знать об отношениях в треугольнике, о котором идёт речь, надо. Чтобы безответственные советчики не втянули в безответственный риск.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от 11.07.2018






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 9 + 13 + 15? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 16

Закон о трудовом договоре

Журнал «Экспресс-консультация» № 15

Журнал «Экспресс-консультация» № 14

Журнал «Экспресс-консультация» № 13

Журнал «Экспресс-консультация» № 12
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2018, OÜ Kardis