Закон, стимулирующий нарушения


Пишет Владимир Вайнгорт 2018-04-03

По имеющимся данным, Налогово-таможенный департамент намерен проверить сделки с недвижимостью за 2017 год на предмет правильности уплаты налогов. Об этом рассказали руководители соответствующих служб на встречах с Бухгалтерским клубом. Ясное дело, погорят некоторые продавцы квартир. Те, по отношению к которым налоговый закон уж очень суров.

Давайте порассуждаем об этом на примерах. Рассмотрим случай, когда собственник небольшой строительной фирмы купил в начале двухтысячных квартиру. В период кризиса (год был 2008) его бизнес в Эстонии загнулся, а собственник уехал трудиться в Финляндию сантехником. Таллинскую квартиру он сдавал, выплачивая полагающиеся налоги. Дела в Финляндии пошли хорошо. Наш знакомый руководит маленькой фирмой и, понимая, что в Эстонию уже не вернётся, продаёт квартиру. От разницы между ценой продажи и ценой покупки в далёкие двухтысячные у него неминуемо появится подоходный налог. Скрыться от него ему не удастся. Почему? По той простой причине, что сам налогоплательщик почти десять лет информировал налоговую службу, что квартиру использует для рентных доходов. А налога по Закону о подоходном налоге не возникает только в одном случае: если квартира использовалась исключительно для личного проживания. Заметим, если бы владелец не платил налоги с арендной платы, то, кто знает, может быть сумел доказать, что пользовался квартирой для личного проживания. И налога (20% от разницы в ценах) не платил бы. Хуже того, если бы наш знакомый зарабатывал деньги в Эстонии и за 2018 год у него получился доход, позволяющий применить необлагаемый налогом минимум, то продажа квартиры с обязанностью платить налог погубила бы надежду на льготу, поскольку вся подлежащая налогообложению сумма прибавится в 2019 году к его доходу 2018 года (рассчитываемому специально для определения возможности применения необлагаемого налогом минимума).

Представляете, какой соблазн не платить налог с арендной платы? Докажи, что пользовался квартирой и дважды окажешься в налоговом выигрыше. Тем более, факт сдачи квартиры в аренду налоговикам доказать не просто. Получается, что уход от налога в такой ситуации законодатель прямо-таки стимулирует. Тем более, с точки зрения представлений о справедливости норма насчёт зависимости налога от сформулированного в законе и несколько раз трактовавшегося Государственным судом понятия „использования жилья для постоянного проживания“ очень неоднозначна и подталкивает попробовать доказать факт такого использования в любом случае (если, конечно, факт сдачи квартиры в аренду не зафиксирован в декларациях).

Понять законодателя можно. Он исходил из желания обложить налогом сделки квартирной спекуляции. Но уж очень коряво это сделано. Проще, наверное, было бы ввести в качестве влияющего на налогообложение фактора время между сделками купли-продажи. Вряд ли риэлтор стал бы покупать в каком-нибудь двухтысячном году квартиру с надеждой заработать на ней в 2018 году. А если законодатель желал поставить под налог рентный доход, то почему такой доход не является основанием для налогообложения продажи приватизированной квартиры, которую много лет сдавали в аренду? Не проще ли поступить с квартирами, как с дачами (в смысле налогообложения): купил-продал в течение двух лет — возникает налог. А если между сделками больший срок — налога нет, независимо от того, каким путём квартира оказалась в собственности налогоплательщика. Можно ещё учитывать количество сделок в течение двухлетнего периода. При таком подходе не будет у собственника жилья опасений по поводу налогового риска при сдаче жилья в аренду. А чтобы эти сделки вывести из тени все и сразу — надо предоставить налоговую льготу арендаторам, разрешив — например — уменьшить налоговую нагрузку в годовой декларации на сумму оплаченных арендатором коммунальных платежей (одновременно снизив ставку подоходного налога с размера арендной платы для квартировладельца). Уверен, что такой льготный дуплет сразу увеличит поступления от квартирной аренды не в разы, а на порядки. Вряд ли кто сомневается, что сейчас не меньше двадцати процентов квартир в Таллине арендуется. И эта форма отношений имеет стойкую тенденцию к росту. Опыт стран „старой Европы“ однозначно свидетельствует: больше половины городских жителей будут жить не в собственных, а в съёмных квартирах. Поэтому налоговая реформа в сфере аренды жилья не просто назрела — она сильно опоздала. Тем более, её необходимо продумать таким образом, чтобы стимулировать появление доходных домов, то есть способствовать новому инвестиционному потоку.

Нынешняя нормативная база в этой сфере архаична и несправедлива. А раз несправедлива — то увести такого рода доходы в тень — святое дело.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от 28.03.2018






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 11 + 14 + 33? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 24

Журнал «Экспресс-консультация» № 23

Журнал «Экспресс-консультация» № 22

Журнал «Экспресс-консультация» № 21

Журнал «Экспресс-консультация» № 20

Закон об услугах и дотациях рынка труда
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2018, OÜ Kardis