В чью пользу выйдет счёт?


Пишет Владимир Вайнгорт 2016-05-04

Весна — время многих начинаний. В том числе покупок квартир для бизнеса. Особенно сейчас, когда сдача жилья в аренду (длительную или краткосрочную) один из немногих устойчивых видов предпринимательства. Доход, хоть и невелик, но — практически — гарантирован. Вопрос в этой связи чаще всего возникает такой: на кого выгоднее приобретать квартиры — на фирму или на её владельца?

Многим кажется, что фирма предпочтительнее, если она налогообязана по налогу с оборота, а квартира новая (то есть, продаётся с НСО).

Но в последнее время и Минфин и Налогово-таможенный департамент к зачёту налога с оборота от сделок с жильём относятся крайне подозрительно. И если квартира не перестроена в конторское помещение (кафе, торговую точку и т. п.), то договор аренды явно жилого помещения с добавлением налога с оборота — не пройдёт. То есть, надежда зачесть налог очень и очень проблематична. А все остальные аспекты такой сделки не в пользу юридического лица.

Давайте посчитаем. Если квартира куплена физическим лицом и сдаётся в аренду лицу юридическому, то первое, что надо учесть: доход от аренды у физического лица облагается только подоходным налогом и при этом с начала нынешнего года реальное налогообложение составляет 16 %. То есть, налог почти в три раза ниже, если бы такая же сумма выплачивалась зарплатой, и на 9 % ниже, чем выплата дивидендов. Следовательно, когда собственник квартиры ещё и собственник фирмы, то, превращая эту фирму в оператора найма своих квартир, можно абсолютно законно снизить налоговую нагрузку. Причём существенно.

Если фирма приспосабливает за свои деньги жильё для иных целей (что позволит ей дальше сдавать площадь с НСО и зачитывать включённый налог с ремонтных и эксплуатационных расходов), то в договоре между юридическим лицом и собственником площадей должны быть абсолютно чётко прописаны условия возврата собственником фирме неамортизированных в период действия договора средств (несмотря на то, что собственник фирмы и жилплощади один и тот же человек).

Значительно сложнее становятся правоотношения сторон, если речь идёт о достройке отдельно стоящего здания (находящегося в собственности физического лица) за счёт средств лица юридического (связанного или несвязанного с хозяином дома). Если есть желание иметь в будущем старую и новую части здания в разной собственности, то придётся делить участок, проходя все сложности установления детальной планировки. То есть, опять-таки, проще достраивать здание собственнику, а затем сдавать пристройку в аренду (хоть и собственной фирме) чётко определив в договоре условия эксплуатации сетей, дорог, участка, с тем, чтобы не появилось сомнений, что юридическое лицо берёт на себя некоторые эксплуатационные расходы собственника участка.

Проще и прозрачнее отношения сторон в таком соседстве, если часть земельного участка (оформленная в отдельную собственность) передаётся фирме под строительство на основании „права на застройку“ (когда до определённого срока это недвижимость того, кто на участке возводит здание и пользуется им, а после истечения этого срока всё, что есть на участке, переходит в собственность первоначального владельца). Но договорная простота может сыграть злую шутку со связанными лицами в случае изменения рыночных цен на длительных дистанциях и потому такой вариант не очень хорош.

И, наконец, самое плохое решение (хотя и законное), когда фирма строит (покупает) квартиру или дом и передаёт его (или часть дома) своему собственнику для проживания на основе договора найма. Вариант плох, поскольку экономически нелогичен (как бы дотошно не определялись рыночные цены). Против такой схемы, прежде всего, протестует здравый смысл, а значит — рано или поздно — эта схема станет предметом придирчивого исследования со стороны налоговой службы. Крайне осторожным следует быть также с т. н. возвратным лизингом собственного жилья (когда лизинговая компания выкупает квартиру или дом у собственника и тут же продаёт ему то же жильё в лизинг).

Первая половина такой сделки сама по себе может оказаться подналоговой. И если такие схемы приходится применять, то лучше всего (до начала сделки) запросить у налогового департамента не просто консультацию, а мнение в форме того, что закон о налогообложении называет „обязательным решением“. Так будет надёжнее.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от  27.04.2016






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 11 + 31 + 6? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 15

Закон о налогообложении

Коммерческий кодекс

Журнал «Экспресс-консультация» № 14

Журнал «Экспресс-консультация» № 13
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2020, OÜ Kardis