Доходные квартиры — 2016


Пишет Владимир Вайнгорт 2016-02-10

Даже приблизительно никто не знает, сколько в Эстонии квартир сдаётся в найм. По официальным данным, кроме таллинского муниципального жилья, арендуются сущие пустяки. Но все понимают, что данные эти — мягко говоря — сильно занижены. На самом деле рынок съёмного жилья превратился в заметную отрасль нашей экономики, которая расположилась в латентной теневой сфере.

Что происходит в тени?

Скрывают сдачу квартир по простой причине — их собственники не хотят отдавать бюджету ни за здорово живёшь 20 % и без того небольшой платы за найм. Тем более, они понимают: „накрыть“ их очень не просто. Опыт многих стран свидетельствует: рентный доход от сдачи жилья легализуется при одном условии: налог на него не должен быть существенным. Например, соседи-латыши устали бороться с квартирособственниками-уклонистами и снизили подоходный налог на эту деятельность сразу наполовину. У нас, после многолетних разговоров, наконец, власть тоже решилась пойти таким путём. Но снизили обложение дохода квартирособственников всего на 4 %. Налог стал шестнадцатипроцентным. При этом механизм придумали не самый простой. Если физическое лицо сдаёт жильё другому физическому лицу, то после окончания 2016 года, подавая декларацию о доходах собственник квартиры сможет полученную за найм годовую сумму уменьшить на 20 % и оставшиеся 80 % обложить подоходным налогом по общей двадцатипроцентной ставке. То есть, уплатит налог размером в 16 %. Снизит такая льгота теневой найм? Наверное, на какую-то долю снизит. Но немного.

Если же квартирособственник сдаёт жильё юридическому лицу, то уже в месячной декларации TSD, подаваемой фирмами к 10 февраля, двадцатипроцентный налог, удерживаемый юридическими лицами, тоже снизится против прошлогоднего на 4 %. Но в этом секторе рынка уклонистов и без того было немного.

Продавать или сдавать?

Честного человека не желающего нарушать закон и в то же время, оказавшегося владельцем квартиры, которая для собственного проживания ему не нужна, высокая налоговая ставка рентного дохода толкает на вторичный рынок продажи квартир.

Альтернатива у квартирособственников (по любым причинам не использующих эту свою собственность на короткой или длинной временной дистанции) такая: продать (несмотря на низкие цены), или сдать за две-три сотни евро в месяц, из которых в 2016 году 16 % уйдёт в налоги. Если, например, цена найма 200 евро, то в карман собственнику идёт 168 евро. Даже если рискнуть уйти от налога и все деньги оставить себе, необходимый ремонт сдаваемого в найм жилья, скорее всего, потребует денег не меньших, чем за тот же период принесёт сдача в найм. И всё-таки этот вариант целесообразнее. Во-первых, потому что рано или поздно цены на вторичном рынке жилья вырастут. Во-вторых, в семье могут подрастать дети, которым понадобится жильё и — кто знает — не наступит для уехавших из страны время вернуться. Приоритеты меняются. Всё больше людей понимает, что хорошее решение: строить (покупать) отдельный дом или жить в съёмном жилье. Худшее решение — становиться квартирособственником, что означает приобретение за свои кровные места в аду квартирных товариществ.

Приобретать квартиры имеет смысл только для сдачи их в найм, при этом выстраивая стратегию расширения зоны квартировладения в отдельно взятой лестничной клетке или доме в целом, двигаясь от доходных квартир к доходным домам. Пока ещё это выгодный бизнес (если, конечно, его выстраивать с учётом опыта стран „старой Европы“, где доля съёмного жилья явно выше доли квартирособственников). Особенно пока ещё выгодна сдача квартир в краткосрочный найм (получившего название мини-гостиниц). Но такая деятельность станет эффективной при совершенно иной схеме управления сдачей жилья в найм.

Только бизнес, ничего личного

Налоговое право позволяет считать найм жилья личным рентным доходом с льготным налогом с 2016 года (о чём шла речь выше); бизнесом предпринимателя — физического лица (ПФЛ) или корпоративным бизнесом. Если ПФЛ где-то ещё работник (когда за него платят соцналог и потому у него, как у ПФЛ, нет авансовых выплат этого налога), то вполне вероятно, никаких налогов у этого ПФЛ вообще не будет. Приходящие платежи он направит на необлагаемый спецсчёт, откуда (по мере необходимости) оплатит ремонт сдаваемых квартир или покупку новых. Уменьшит подналоговую базу возврат кредита (если он был взят на покупку сдаваемого жилья и любые другие расходы с этим жильём связанные). При этом такие расходы можно переносить для уменьшения налогов в течение 7 лет (!). Мы не инструкцию пишем и потому оставим за рамками разговора другие возможности управления налогами ПФЛ и тем более налогами товарищества, оперирующего сдачей в найм жилья.

Так же, как не рассматриваем эффективность бизнеса на основе краткосрочного найма. Пока у нас соотношение съёмного и собственного жилья не выйдет хотя бы на среднеевропейский уровень, этот бизнес возможно самый эффективный.

С учётом его роста сформулированы новые нормы в законе о квартирных товариществах, вступающем в силу с 2018 года.

И чтобы завершить тему, заметим, что, например, в Таллине уже с нынешнего года станет выгодным сдавать свою единственную квартиру в найм, а жить тоже в съёмном жилье. Факторами эффективности при этом станут три обстоятельства по каждой из квартир: во-первых, адрес, во-вторых, адрес и, в-третьих, адрес. У нас есть районы, где цена найма особенно высока так же, как и районы низкой цены. И в то же время растущая инвестиционная активность некоторых товариществ у многих рождает желание бежать из таких домов как можно скорее. Неумная в этом смысле политика властей (и Минэкономики, и муниципальной таллинской, например, власти) способствует быстрой дифференциации жилых зданий вплоть до образования своеобразных гетто.

Есть о чём подумать, уважаемые читатели. Не правда ли?

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“


Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  03.02.2016






Комментарии:


Ваше имя:

Ваш адрес эл. почты*:

Текст комментария:

Сколько будет 23 + 1 + 28? Ваш ответ: 


* Адрес электронной почты не будет виден другим посетителям, а также не будет использован для каких-либо массовых рассылок. В случае указания неверного адреса, администрация оставляет за собой право удалить комментарий.


Вернуться назад

Круг помощи бухгалтерам с разным опытом работы:

Журнал «Налоги и бухучёт» 24 номера в год. Подписчики имеют право Получать скидку 15 % при оплате семинаров по актуальным проблемам бух- и налогового учёта Получать скидку 50 % при оплате книг и приложений к журналу по отдельным вопросам Бесплатно участвовать в интерактивных консультациях по вторникам с 12:30 до 14:00 Получать скидку при оплате за переводы законов и инструкций СБУ Бесплатно получать телефонные консультации аудитора по четвергам с 10:00 до 12:00 Курсы для начинающих или имеющих перерывы в работе, а также курсы обучения бухгалтерскому учёту
OÜ Kardis является партнером по карте обучения Эстонской Кассы по безработице
Бухгалтерам, имевшим большой перерыв в работе, а также специалистам с небольшим опытом работы, предпринимателям, желающим разобраться в бухучете собственной фирмы, а также тем, кто хочет освоить профессию бухгалтера: пояснения программ, порядок действий, контактные данные
OÜ Kardis on Eesti Töötukassa koolituskaardi koostööpartner
Raamatupidaja täiendkoolitus: koolituste kava ja sisu ja metoodilised selgitused

Последние добавления в платную зону:

Журнал «Экспресс-консультация» № 7

Журнал «Экспресс-консультация» № 6

Журнал «Экспресс-консультация» № 5

Журнал «Экспресс-консультация» № 4

Журнал «Экспресс-консультация» № 3
Квартирное товарищество: проблемы и решения
Подпишитесь на журнал „Налоги и бухгалтерский учёт. Экспресс-консультация“. Станьте подписчиком за 2 минуты!
+372 645 2257, 645 2258, 645 9268, 641 8265
© 2011—2020, OÜ Kardis